부동산 브리핑 24

부동산 용어 사전 · 등기부 리스크 리딩작성: 2025-10-28 · 필자: 부동산 지식인등기부등본을 펼치면 가장 먼저 보는 곳이 을구(권리사항)입니다. 여기서 근저당권과 채권최고액의 의미를 이해하지 못하면 후순위 위험과 경매 리스크를 놓치게 됩니다. 저는 몇 차례 실거래·경매 준비 과정에서 근저당 말소 협의와 잔금 동시 말소를 직접 겪으면서, “채권최고액은 실제 빚이 아니라 담보 한도이며, 순위가 본질”이라는 걸 몸으로 배웠습니다. 아래 내용을 ‘정의 → 등기부 읽기 → 리스크 구조 → 안전한 계약 순서 → 체크리스트’로 정리했습니다.1 근저당권·채권최고액 기본 이해1) 근저당권이란?근저당권은 채무자의 현재·장래의 채무를 담보하기 위해 설정하는 담보물권입니다. 금융기관이 대출을 내줄 때 집을 담보로 잡..

부동산 기초 · 잔금 동시이행 · 초보자 가이드 작성: 2025-10-31 · 필자: 부동산 지식인 집을 사는 순간, 진짜 주인이 되는 절차가 소유권이전등기입니다. 저도 첫 거래 때 “계약서만 쓰면 끝?”이라고 생각했다가, 말소·이전·취득세·서류 보완이 한꺼번에 몰리며 식은땀을 흘렸습니다. 그 경험을 바탕으로, 계약 → 잔금 동시이행(말소+이전) → 취득세 납부 → 등기 완료까지 한 번에 볼 수 있는 실전 루틴을 정리했습니다.목차개요: 소유권이전등기란?준비물: 매수·매도인 서류 체크리스트타임라인: 계약~잔금~접수~완료비용: 취득세·인지세·등기수수료·법무사 수임동시이행 루틴: 근저당 말소 + 이전 동시 처리셀프 vs 법무사: 어떤 선택이 내게 유리한가리스크&경험담: 당일 터질 수 있는 변수들한눈표: 단계별..

부동산 기초 · 세무 리스크 관리 · 경험담 기반작성: 2025-10-28 · 필자: 부동산 지식인같은 부동산을 옮겨도 매매로 할지, 서로 바꾸는 교환으로 할지, 가족에게 증여로 줄지에 따라 들어가는 세금과 필요한 서류, 향후 리스크가 크게 달라집니다. 저는 이 세 가지를 모두 검토하면서 세금만 보지 말고 목적·현금흐름·장기전략을 함께 봐야 한다는 걸 몸으로 배웠습니다. 아래에서 개념→세금 구조→가족 간 주의점→체크리스트→케이스 스터디 순으로 정리했습니다.1 개념과 기본 구조매매는 대가(돈)를 주고 소유권을 이전받는 가장 일반적인 방식입니다. 매도자는 양도세, 매수자는 취득세가 기본 축이 됩니다.교환은 서로의 부동산을 맞바꾸는 거래입니다. 서류상으로는 쌍방의 매매가 동시에 발생하는 것으로 보고, 각자 양..

부동산 제도 · 실무 경험 기반 가이드작성: 2025-10-28 · 필자: 부동산 지식인처음 “토지거래허가구역”이라는 말을 들었을 때, 저는 솔직히 일반 계약처럼 가계약 → 본계약 → 잔금 순서로 진행하면 되는 줄 알았습니다. 그런데 관할 구청과 통화하고 직접 서류를 내보니, “허가 먼저, 계약은 나중”이 원칙이라는 사실을 몸으로 배웠습니다. 이 글은 제가 실제로 허가구역 거래를 준비·신청·보완하면서 느낀 시행착오와, 다음에 다시 한다면 처음부터 적용할 나만의 체크리스트를 경험담 형태로 정리한 것입니다. (면적 기준·지정기간·전매 제한 등은 항상 관할 공고를 최우선으로 확인하세요.)1 토지거래허가구역의 기본 개념과 내가 처음 겪은 오해토지거래허가구역은 지가 급등이나 투기 우려가 있는 곳, 혹은 계획적인 ..

작성: 2025-10-28 · 필자: 부동산 지식인아파트를 처음 매수할 때 가장 긴장됐던 부분이 바로 돈이 언제, 얼마나, 어떤 절차로 나가는가였습니다. 계약금·중도금·잔금이라는 단어는 익숙했지만, 실전에서는 각 단계마다 체크해야 할 포인트가 많았고 작은 실수도 문제로 이어질 수 있었습니다. 이 글에서는 제가 직접 경험했던 상황을 토대로, 계약 흐름과 단계별 실수 방지 팁까지 현실적으로 정리했습니다.1 계약금 — 거래가 시작되는 첫 번째 약속계약금은 말 그대로 계약을 체결하며 가장 먼저 지불하는 금액입니다. 매매가격의 5~10%가 일반적이며, 계약 성립을 의미합니다. 계약금이 지급되어야 비로소 매매가 확정되고, 이후 단계인 중도금·잔금 일정이 의미를 갖게 됩니다.제가 처음 계약금을 보냈을 때 가장 신경 ..

작성: 2025-10-28 · 필자: 부동산 지식인“실거래 신고는 중개사가 알아서 해준다”라고 생각했던 때가 있었습니다. 그런데 실제로는 최종 책임은 매도·매수자인 본인에게 귀속되고, 신고 기한(30일)을 넘기거나, 가격·지분·일자가 사실과 다르면 꽤 큰 과태료로 이어질 수 있습니다. 최근 몇 건을 직접 신고·정정하면서 배운 시행착오와 해결 팁을, 제 경험 위주로 정리해 두었습니다. 아래 다섯 가지 소제목만 따라가도 실무에서 막히는 부분을 상당수 피하실 수 있을 겁니다.1 실거래가 신고제란?실거래가 신고제는 부동산 매매 또는 임대차 계약을 체결한 후 30일 이내에 관할 지자체(시·군·구)에 실제 거래가격을 신고하는 제도입니다. 취지는 간단합니다. 가격 투명성과 시장 질서 유지를 위해 국가가 거래 사실을 ..

작성: 2025-10-28 · 필자: 부동산 지식인경매·일반 매수·세금·대출을 이해하는 데에는 세 가지 가격 축이 필요합니다. 바로 감정가, 시세, 공시가격입니다. 이름은 익숙하지만 쓰임과 산정 방식은 전혀 다릅니다. 이 글은 개념의 차이를 단순 비교가 아닌 실제 의사결정(입찰가 산정, 세금·대출 영향)에 바로 연결되도록 구성했습니다.목차감정가란?시세란?공시가격이란?세 가지 가격 한눈에 비교입찰가 계산 공식과 유찰 전략초보자 오해 6가지와 교정케이스 스터디FAQ1 감정가란?감정가는 법원 경매에서 최초 매각가를 설정하기 위한 기준가격입니다. 감정평가사가 현장 조사, 거래사례, 물리적·법적 요인, 입지·수급 등을 종합해 평가 시점의 가치를 산출합니다. 이는 경매를 시작하기 위한 출발점이지, 곧바로 시장의 실..

부동산을 거래하거나 세금을 계산할 때 자주 등장하는 용어가 바로 ‘공시지가’다. 하지만 많은 사람들이 공시지가를 실제 시세로 오해하거나, 세금과 대출에 어떤 영향을 미치는지 정확히 알지 못한다. 이 글에서는 2025년 기준 공시지가와 시세의 차이, 그리고 이 차이가 세금·대출·청약 자격에 미치는 실제 영향을 체계적으로 정리했다.1. 공시지가란 무엇인가?공시지가는 정부가 매년 조사·산정하여 발표하는 ‘토지의 기준가’다. 법적 용어로는 ‘개별공시지가’라고 하며, 국토교통부 장관이 공시하는 표준지 공시지가를 바탕으로 각 지방자치단체장이 개별 필지의 가치를 산정한다.공시지가는 세금, 개발부담금, 보상금 등 각종 행정·재정 제도의 기준이 되는 중요한 지표다. 즉, 실거래 가격이 아닌 행정 목적의 평가금액이라는 점..

부동산 거래를 할 때 가장 먼저 확인해야 할 것이 바로 ‘실거래가’다. 국토교통부가 운영하는 실거래가 공개시스템은 전국의 아파트, 빌라, 단독주택, 토지 등의 실제 거래 금액을 투명하게 공개하는 제도다. 이 글에서는 실거래가 공개시스템의 개념부터 신고 의무, 과태료 기준, 조회 활용법까지 2025년 기준으로 정리한다.1. 실거래가 공개시스템이란?실거래가 공개시스템은 부동산 거래가격의 투명성을 확보하기 위해 정부가 실제 거래된 금액을 공개하는 온라인 플랫폼이다. 과거에는 부동산 시세를 공인중개사나 주변 거래에 의존했지만, 현재는 국토부 사이트를 통해 누구나 최근 거래 내역을 직접 확인할 수 있다.이 시스템은 부동산 거래신고 등에 관한 법률에 근거해 운영되며, 모든 부동산 거래는 일정 기한 내에 실거래가 신..

부동산을 구입할 때 가장 중요한 변수 중 하나는 ‘얼마나 빌릴 수 있는가’이다. 이때 금융기관은 개인의 소득과 부채를 기준으로 대출 가능 금액을 결정한다. 그 판단 기준이 바로 LTV, DTI, DSR이다. 이 세 가지는 부동산 대출 정책을 이해하는 핵심 지표로, 2025년에도 대출규제의 중심 기준으로 작용하고 있다.1. LTV·DTI·DSR의 기본 개념이 세 가지 지표는 모두 ‘대출 가능 한도’를 결정하는 기준이지만, 측정하는 방식과 의미가 다르다. 간단히 정리하면 다음과 같다.지표명의미핵심 계산 기준LTV (Loan To Value)주택 담보가치 대비 대출비율담보가치 중심DTI (Debt To Income)소득 대비 부채상환비율연소득 대비 원리금 상환액DSR (Debt Service Ratio)총부채..