“실거래 신고는 중개사가 알아서 해준다”라고 생각했던 때가 있었습니다. 그런데 실제로는 최종 책임은 매도·매수자인 본인에게 귀속되고, 신고 기한(30일)을 넘기거나, 가격·지분·일자가 사실과 다르면 꽤 큰 과태료로 이어질 수 있습니다. 최근 몇 건을 직접 신고·정정하면서 배운 시행착오와 해결 팁을, 제 경험 위주로 정리해 두었습니다. 아래 다섯 가지 소제목만 따라가도 실무에서 막히는 부분을 상당수 피하실 수 있을 겁니다.
1 실거래가 신고제란?
실거래가 신고제는 부동산 매매 또는 임대차 계약을 체결한 후 30일 이내에 관할 지자체(시·군·구)에 실제 거래가격을 신고하는 제도입니다. 취지는 간단합니다. 가격 투명성과 시장 질서 유지를 위해 국가가 거래 사실을 확인하고 데이터로 축적하는 것이죠.
저는 초기에 “계약서만 올리면 끝이겠지” 했습니다. 그런데 막상 해보니 첨부 파일 스캔 상태, 숫자 표기(쉼표·원 단위), 계약일과 지급일의 불일치 등이 자주 문제를 일으켰습니다. 담당자와 통화하며 정정신고까지 했고, 그때부터는 “처음 입력을 더 정확히” 하게 됐습니다.
- 대상: 매매, 전·월세 등 다 포함
- 기한: 계약 체결일 + 30일 이내
- 방법: 온라인(국토부/지자체 시스템) 또는 오프라인 방문
- 원칙: 계약서와 신고 내용의 완전 일치
2 누가 신고해야 하나?
법적으로는 거래 당사자인 매도인·매수인(임대인·임차인)이 의무자입니다. 다만 실무에서는 공인중개사가 대행하는 경우가 많습니다. 저 역시 중개 대행을 맡겼다가, 기한이 임박해도 미제출이어서 급히 확인 전화를 돌린 적이 있습니다. 그때 깨달았습니다. “대행은 대행일 뿐, 책임은 본인에게 있다.”
한 거래에서 중개사가 “오늘 중 신고하겠다”고 했지만, 사흘이 지나도 시스템 조회가 안 됐습니다. 연락해보니 “문서 스캔이 늦었다”는 답을 들었고, 제가 직접 자료를 재정리해 전달했습니다. 이후 “등록 완료 화면 캡처”를 요청해 보관하면서 비로소 마음이 놓였습니다.
중개가 없던 직거래 건은 스스로 신고를 진행했습니다. 처음엔 낯설었지만, 확인해야 할 건 명확했습니다. 계약서 원본과 스캔본 대조, 지급 일정과 금액 일치, 공동명의 지분, 주소·동·호수 등. 이 부분만 확실히 잡으면 신고 자체는 크게 어렵지 않았습니다.
- 중개 대행 시에도 등록 완료 캡처 요청
- 직거래 신고 시 숫자·지분·일자 재확인
- 최종 책임은 본인 — 과태료 발생 시 본인이 부담
3 언제까지 신고해야 하나?
원칙은 간단합니다. 계약일로부터 30일 이내. 하지만 실무에선 이 단순한 규정이 가장 많이 어긋납니다. 사유는 다양합니다. 중개사의 처리 지연, 계약금 입금 지연, 잔금일 변경, 스캔 파일 누락, 시스템 오류 등. 저는 일정표에 “신고 D-10, D-5, D-2”로 알림을 걸어두며 관리합니다.
한 건은 계약 후 부속특약을 추가하면서 서류가 바뀌었습니다. 중개사는 “한꺼번에 올리겠다”고 했고, 저는 믿고 기다렸습니다. 그런데 D-2에 확인하니 아직 미제출. 결국 제가 서류를 재정리해 전달했고, 담당자와 통화해 신고를 마감 1일 전에 완료했습니다. 그 이후로는 중개가 하든, 내가 하든 “제출 확인은 내가 직접” 원칙을 세웠습니다.
| 상황 | 리스크 | 제가 한 조치 |
|---|---|---|
| 계약서 수정·특약 추가 | 서류 불일치로 반려, 기한 초과 위험 | 수정본 즉시 재스캔, 파일명에 날짜 표기, 담당자와 제출 확인 |
| 계약금·잔금 일정 변동 | 일자 불일치로 허위 신고 판단 위험 | 변동 즉시 정정신고 진행, 통화 메모·접수번호 보관 |
| 직거래로 직접 신고 | 입력 실수·서류 누락 | 체크리스트로 숫자·지분·주소 재검증, 미리보기 화면 캡처 보관 |
4 허위·지연 신고 시 과태료
실거래 신고의 무서움은 과태료입니다. 체감상 “실수니까 넘어가겠지”라는 기대는 위험합니다. 담당자에게 직접 들은 말 중 가장 기억에 남는 건 “그냥 실수로 보기 어렵다”였습니다. 요즘은 시스템에 로그가 남고, 서류와 입력값의 불일치가 비교적 쉽게 드러납니다.
- 지연 신고: 30일을 넘기면 과태료 대상
- 허위 신고: 금액·지분·일자·주소 등이 사실과 다르면 과태료, 의도성이 높으면 형사문제 가능
- 불성실 신고: 첨부 누락·반복 반려 후 미조치 등도 문제
계약금 입금일이 계약서에 적힌 일자와 어긋나 있었습니다. “그냥 제출하라”는 주변 조언도 있었지만, 담당자에게 확인하니 정정 대상이라고 했습니다. 곧장 정정신고를 넣었고, 과태료 없이 완료했습니다. 이 경험 이후 “수정 사유 발생 → 즉시 정정”을 습관처럼 실행합니다.
※ 과태료 금액은 사안·금액·지자체 판단에 따라 폭이 큽니다. 핵심은 기한 준수와 사실과 완전 일치입니다. 통화 기록, 접수번호, 제출 완료 캡처를 함께 보관하면 추후 소명에 큰 도움이 됩니다.
5 실제 신고 경험 + 꿀팁
아래는 제가 여러 건을 신고·정정하면서 정리한 체크리스트입니다. 전·월세 전환, 계약 해제, 보증금 변경 등 흔한 변수에 바로 대응할 수 있습니다.
- 계약서 스캔본과 원본을 한 줄씩 대조 — 금액(보증금·월세·관리비·권리금), 지분(공동명의 %), 주소(동·호), 계약·입금일자. 쉼표·원 단위 표기, 숫자 자릿수에도 실수가 많았습니다.
- 중개 대행 시 “등록 완료 화면 캡처” 필수 — “넣었습니다”라는 말만 믿지 말고, 접수번호·제출일·물건지 표시가 있는 완료 화면을 이미지로 받아 클라우드에 보관합니다. 저는 D-10·D-5·D-2 알림과 함께 요청합니다.
- 보증금/잔금이 바뀌면 즉시 정정신고 — 금액 10만 원만 달라도 정정 대상이었습니다. 지연되면 지연·허위로 번질 수 있어 “변경 사실 확인 즉시” 처리합니다.
- 전·월세 전환은 재신고 — 전세→월세, 월세→전세 전환은 별도 신고가 필요했습니다. 저는 전환 합의서를 스캔해 함께 첨부했습니다.
- 계약 해제도 신고 — “깨졌으니 안 해도 되겠지?”는 오해였습니다. 해제 사실을 남겨야 했고, 해제 사유·일자를 기입하여 신고했습니다.
- 파일명 규칙 —
2025-10-28_계약서_본건_A동101호.pdf처럼 날짜·문서종류·호실을 붙였습니다. 담당자와 소통이 빨라졌습니다. - 통화 메모와 제출 이력 보관 — 담당자 성함, 통화 시각, 안내받은 조치, 접수번호를 메모앱에 남겼고, 나중에 증빙이 필요할 때 유용했습니다.
- 시스템 오류 대비 — 제출 시도 화면, 오류 메시지, 재시도 시간 등을 캡처해 두었습니다. 기한 임박 시 특히 중요합니다.
| 상황 | 필요 조치 | 제가 적용한 팁 |
|---|---|---|
| 전세 → 월세 전환 | 재신고(금액·전환일자 기재) | 전환 합의서 스캔 첨부, 전환 사유 간단 메모 |
| 보증금 일부 변경 | 정정신고 | 변경 전·후 금액을 표로 정리해 업로드 |
| 계약 해제 | 해제신고 | 해제 합의서·통화기록 캡처 보관 |
| 중개 대행 | 완료 확인 | 접수번호·완료 화면 캡처 요청, D-일정 알림 |
| 직거래 직접 신고 | 서류·입력값 일치 | 체크리스트 활용, 미리보기 캡처 |
※ 본 글은 필자의 실제 신고·정정 경험을 바탕으로 작성되었습니다. 지자체별 안내나 시스템 화면은 시기에 따라 달라질 수 있으므로, 제출 전 관할부서 공지와 최신 가이드를 함께 확인하시기 바랍니다.