아파트를 처음 매수할 때 가장 긴장됐던 부분이 바로 돈이 언제, 얼마나, 어떤 절차로 나가는가였습니다. 계약금·중도금·잔금이라는 단어는 익숙했지만, 실전에서는 각 단계마다 체크해야 할 포인트가 많았고 작은 실수도 문제로 이어질 수 있었습니다. 이 글에서는 제가 직접 경험했던 상황을 토대로, 계약 흐름과 단계별 실수 방지 팁까지 현실적으로 정리했습니다.
1 계약금 — 거래가 시작되는 첫 번째 약속
계약금은 말 그대로 계약을 체결하며 가장 먼저 지불하는 금액입니다. 매매가격의 5~10%가 일반적이며, 계약 성립을 의미합니다. 계약금이 지급되어야 비로소 매매가 확정되고, 이후 단계인 중도금·잔금 일정이 의미를 갖게 됩니다.
제가 처음 계약금을 보냈을 때 가장 신경 쓴 부분은 입금 계좌가 실제 매도인 명의인지 확인하는 일이었습니다. 계약서를 검토하면서 계좌 명의와 일치하는지, 특약에 계좌 정보가 기재되어 있는지 꼼꼼히 확인했습니다.
중개업소에서 받은 안내 문자와 계약서의 입금 계좌 정보가 미묘하게 달랐습니다. 확인해보니 오타였지만, 그때 느낀 건 “문자 말고, 계약서 기준으로 움직이자”였습니다. 그 이후로 입금은 무조건 계약서에 기재된 계좌로만 진행했습니다.
또한, **계약금 지급일과 계약일이 다르면 실거래 신고 시 불일치**로 처리될 수 있어 저는 가급적 **계약 당일 바로 입금**했습니다.
- 매매가의 5~10% 수준
- 실질적으로 계약이 성립되는 시점
- 매도인 명의 계좌로 송금
- 실거래 신고 시 일자 일치 중요
2 중도금 — 계약과 잔금을 잇는 다리
중도금은 계약금 지급 이후, 잔금 이전에 지급하는 금액으로, 일반적으로 1회 또는 2~3회 나누어 지급합니다. **프로젝트 분양·신축 아파트에서는 중도금 대출이 흔합니다.**
제 경험상 중도금 일정은 단순히 “언제 얼마 낸다”가 아니라, 대출 조건·금리·집단대출 여부 등이 함께 얽혀 있어 이 부분에서 가장 많은 질문을 하게 되었습니다.
한 번은 중도금 대출 실행이 지연되어 매도인에게 먼저 양해를 구해야 했습니다. 다행히 일정 내에 해결됐지만, 이때 “대출 실행일은 매도인도 민감하다”는 걸 느꼈습니다. 그래서 이후 거래에서는 계약 단계에서 **중도금 대출 관련 특약**을 반드시 넣었습니다.
중도금이 중요한 이유는, **계약 이후 가장 큰 리스크가 드러나는 시기**이기 때문입니다. 실제로, 잔금까지 가지 못하고 계약이 무르는 사례도 대부분 중도금에서 발생합니다.
- 계약과 잔금을 잇는 역할
- 대출 가능 여부가 중요
- 대출 조건·금리·심사 일정 체크
- 실거래 신고 정정 필요 가능
3 잔금 — 소유권이 넘어가는 최종 단계
잔금은 거래의 마지막 단계로, **잔금이 지급되고 등기가 넘어가는 순간이 진짜 소유자**가 되는 시점입니다. 일부는 잔금 전이라도 입주 가능하다고 생각하는데, 등기 이전은 법적 소유가 확정되지 않은 상태입니다.
저는 잔금일 아침, 은행에 가기 전 등기부등본을 재확인했습니다. 혹시 모를 압류·가압류·가처분이 생길 수 있어 최종 확인이 중요하다는 걸 미리 들었기 때문입니다.
잔금일 새벽, 등기 변동사항을 미리 조회했는데, 다행히 변동은 없었습니다. 공인중개사도 “이렇게 확인하고 오시는 분 많지 않다”고 했습니다. 하지만 금액이 크다 보니 스스로 안전장치를 마련하고 싶었고, 결과적으로 마음 편하게 거래를 마칠 수 있었습니다.
- 잔금 지급 → 등기 이전
- 은근히 실수 많은 단계
- 등기부 변동 여부 재확인
- 관리비·체납 확인 필요
4 계약 취소 시 환불 가능 여부
계약이 깨지는 상황은 생각보다 자주 발생합니다. 이때 핵심은 **누가 책임이 있는가**입니다.
| 상황 | 환불 | 비고 |
|---|---|---|
| 매수인 변심 | 계약금 반환 X | 계약금 몰수 |
| 매도인 변심 | 계약금 × 2배 배상 | 배액배상 |
| 불가피 사유(천재지변 등) | 조정 가능 | 협의 필요 |
저는 중도금에서 문제가 생겼을 때 미리 특약을 넣어두어 큰 분쟁 없이 합의할 수 있었던 경험이 있습니다. 그래서 **특약 조항**을 꼼꼼히 쓰는 것이 정말 중요합니다.
5 단계별 체크리스트 (실제 사용)
제가 실제 거래할 때 사용한 **단계별 체크리스트**입니다. 이대로 진행하면 불필요한 실수가 대부분 사라집니다.
- 계약 전 — 등기부등본 확인, 채권·근저당 체크
- 계약금 — 계좌 정보 확인, 실거래 신고 일정 체크
- 중도금 — 대출 실행일·전입일·특약 확인
- 잔금 — 등기 변동 확인, 관리비 정산, 명도 일정 확인
- 사후 — 등기 이전 확인, 실거래 신고 완료내역 보관
계약금은 거래를 여는 열쇠, 중도금은 리스크를 거르는 필터, 잔금은 소유권을 완성하는 마지막 단추입니다.
※ 본 글은 필자의 실제 경험을 바탕으로 작성되었습니다. 세부 조건은 상황·지역·거래 형태에 따라 달라질 수 있으므로 전문가(공인중개사, 법무사)와 함께 검토해 진행하시는 것이 안전합니다.