경매·일반 매수·세금·대출을 이해하는 데에는 세 가지 가격 축이 필요합니다. 바로 감정가, 시세, 공시가격입니다. 이름은 익숙하지만 쓰임과 산정 방식은 전혀 다릅니다. 이 글은 개념의 차이를 단순 비교가 아닌 실제 의사결정(입찰가 산정, 세금·대출 영향)에 바로 연결되도록 구성했습니다.
1 감정가란?
감정가는 법원 경매에서 최초 매각가를 설정하기 위한 기준가격입니다. 감정평가사가 현장 조사, 거래사례, 물리적·법적 요인, 입지·수급 등을 종합해 평가 시점의 가치를 산출합니다. 이는 경매를 시작하기 위한 출발점이지, 곧바로 시장의 실제 거래가를 뜻하지는 않습니다.
1.1 산정 절차
- 대상 부동산 현황 파악(면적, 구조, 노후도, 점유 등)
- 주변 거래사례·임대료·공급물량 조사
- 법적 리스크(근저당·가압류·지역지구·용도) 검토
- 평가모델 적용 후 감정가 산정
1.2 감정가·최저매각가·낙찰가
| 구분 | 의미 | 비고 |
|---|---|---|
| 감정가 | 법원 경매의 최초 기준가 | 감정평가사가 산정 |
| 최저매각가 | 유찰 회수별 할인 적용가 | 통상 1회 유찰 시 큰 폭 하락 |
| 낙찰가 | 입찰자가 써낸 실제 가격 | 경쟁·심리·시세 반영 |
2 시세란?
시세는 수요·공급이 만나는 시장에서 실제로 거래되는 가격 또는 합리적으로 거래 가능한 범위를 의미합니다. 실거래가가 가장 신뢰도가 높고, 포털·앱의 호가는 참고자료입니다. 경매에서도 입찰 상한선을 정할 때는 감정가가 아니라 시세를 기준으로 삼아야 합니다.
2.1 확인 경로
- 실거래가 공개시스템(실제 체결가)
- 지역 중개업소(체감 시세, 급매 흐름)
- 플랫폼 데이터(호가 추세, 수요·공급 지표)
2.2 시세의 성격
- 변동성이 가장 크고 시장 민감도 높음
- 정책보다 경기·금리·심리의 영향을 크게 받음
- 입찰·매수 의사결정의 최우선 기준
3 공시가격이란?
공시가격(공동주택 공시가격·토지 공시지가)은 정부가 세금·부담금·복지·대출의 기준으로 활용하기 위해 매년 고시하는 행정가격입니다. 일반적으로 시세보다 낮고, 변동 주기는 1년에 한 번이라 실시간 시장 변화를 즉각 반영하지 않습니다.
3.1 주요 활용
- 보유세(재산세·종합부동산세) 과세표준
- 취득세·양도세 보조 지표
- 건강보험료 부과 기준, 각종 부담금
- 대출 한도·규정 판단의 참조기준
4 세 가지 가격 한눈에 비교
| 항목 | 감정가 | 시세 | 공시가격 |
|---|---|---|---|
| 산정 주체 | 감정평가사 | 시장 참여자 | 정부 |
| 반영 주기 | 평가 시점 | 실시간 | 연 1회 |
| 주요 쓰임 | 경매 기준가 | 매수·매도 기준 | 세금·대출·복지 기준 |
| 시세와의 괴리 | 시기별 크다 | 자기 자신 | 대체로 낮다 |
| 의사결정 우선순위 | 참고 | 최우선 | 세무·대출 판단용 |
5 입찰가 계산 공식과 유찰 전략
입찰가는 감정가 기준이 아니라 시세에서 비용과 리스크를 차감해 상한선을 정합니다. 기본 원칙은 다음과 같습니다.
5.1 입찰 상한선 산식
- 수리비: 구조·설비·인테리어 개보수 비용
- 명도비용: 이사비·합의금 등
- 권리정리비용: 후순위·유치권 대응, 법무비
- 안전마진: 금리·시장 변동, 보수적 여유
5.2 유찰에 따른 최저매각가 하락
유찰이 반복되면 최저매각가가 단계적으로 하락합니다. 감정가가 높게 책정된 경우라면 한두 차례 유찰을 기다려 최저매각가가 시세 대비 매력적인 구간에 들어오는 때를 노리는 전략이 유효합니다.
5.3 감정가와 시세 역전 케이스
- 감정가 > 시세: 낙찰가 과대 위험. 참여 신중, 유찰 대기 유리.
- 감정가 < 시세: 경쟁 과열 가능. 상한선 엄수, 과열입찰 경계.
6 초보자 오해 6가지와 교정
| 오해 | 교정 |
|---|---|
| 감정가가 시세다 | 감정가는 출발점, 시세는 실제 거래가 |
| 감정가 기준으로 입찰가 산정 | 시세-비용-안전마진으로 상한선 설정 |
| 공시가격이 싸면 매수 유리 | 공시가격은 행정가격, 거래 적정성 판단 불가 |
| 호가만 보면 시세 알 수 있다 | 실거래가+현장 중개 업데이터 필수 |
| 유찰은 무조건 이득 | 매물 지역성·수요 따라 가치 훼손 가능 |
| 권리분석은 변호사만 하면 된다 | 등기부·말소기준권리 이해는 투자자의 기본 |
7 케이스 스터디
아파트 A의 감정가가 10억, 시세가 12억이라고 가정합니다. 1회 유찰로 최저매각가가 크게 낮아졌고 현장 점검 결과 수리비 2천만 원, 명도 1천만 원, 권리정리비 1천만 원이 예상됩니다.
- 시세 기준 상한선(12억×0.90)=10억 8천
- 총 비용(2천+1천+1천)=4천
- 안전마진 2천 가정
적정 입찰 상한은 10억 8천 − 4천 − 2천 = 10억 2천 수준입니다. 감정가가 10억이라도 시세 상한을 넘지 않도록 절대가치를 지키는 것이 핵심입니다.
8 FAQ
- 감정가가 시세보다 높게 나온 이유는 무엇인가요?
- 평가 시점과 시장 국면의 차이, 비교사례의 한계, 물건 특성 반영 차이 등 복합 요인입니다. 하락기에는 고평가, 상승기에는 저평가로 보이는 역전이 잦습니다.
- 공시가격이 갑자기 올라 세금이 늘었는데, 매수·매도 판단에 바로 반영해야 하나요?
- 공시가격은 세금·부담금 계산에 직접 영향을 주지만 매매 적정가 판단은 여전히 시세와 현금흐름 분석이 우선입니다.
- 입찰 전에 반드시 확인해야 할 체크리스트는 무엇인가요?
- 실거래 시세, 내부·외부 하자 및 수리비 추정, 점유자·명도 가능성, 등기부 권리순서, 관리비 체납, 지역 공급계획과 학군·교통 등 수요 포인트입니다.
- 호가는 내렸는데 실거래는 버티는 지역은 어떻게 해석하나요?
- 거래 절벽일 가능성이 높습니다. 체결된 실거래가 축을 기준으로 상한선을 잡고, 급매가 출현하는지 관찰합니다.
9 결론
감정가는 경매의 출발점, 시세는 거래의 기준, 공시가격은 세금·대출의 기준입니다. 입찰과 매수는 반드시 시세를 기준으로, 세무·대출 판단은 공시가격을 기준으로, 경매 진행은 감정가와 최저매각가의 변화를 참고해 의사결정을 구조화해야 합니다.