부동산 용어 사전 · 등기부 리스크 리딩
등기부등본을 펼치면 가장 먼저 보는 곳이 을구(권리사항)입니다. 여기서 근저당권과 채권최고액의 의미를 이해하지 못하면 후순위 위험과 경매 리스크를 놓치게 됩니다. 저는 몇 차례 실거래·경매 준비 과정에서 근저당 말소 협의와 잔금 동시 말소를 직접 겪으면서, “채권최고액은 실제 빚이 아니라 담보 한도이며, 순위가 본질”이라는 걸 몸으로 배웠습니다. 아래 내용을 ‘정의 → 등기부 읽기 → 리스크 구조 → 안전한 계약 순서 → 체크리스트’로 정리했습니다.
1 근저당권·채권최고액 기본 이해
1) 근저당권이란?
근저당권은 채무자의 현재·장래의 채무를 담보하기 위해 설정하는 담보물권입니다. 금융기관이 대출을 내줄 때 집을 담보로 잡는다고 표현하는 것이 대부분 근저당 설정을 의미합니다. 담보권자는 채무 불이행 시 경매를 통해 우선변제를 받을 수 있습니다.
2) 채권최고액이란?
채권최고액은 담보권자가 회수할 수 있는 최대 금액의 상한선입니다. 보통 실제 대출원금의 약 120~130% 수준으로 설정하는 경우가 많으며, 이 안에는 원금 + 약정이자 + 지연배상금 + 비용이 포괄됩니다. 그래서 등기부에 “채권최고액 3억”이라고 적혀 있어도 실제 대출원금이 3억이라는 뜻은 아닙니다.
매도인 집의 을구에 채권최고액 3.6억이 있었는데, 실제 대출은 3억이었습니다. 처음엔 3.6억을 전액 상환해야 한다고 오해해 잔금 계획이 꼬일 뻔했죠. 은행 확인서로 원금·이자 잔액을 정확히 파악한 뒤, 잔금=매도인 실수령 + 대출상환액으로 분리해 법무사 입회 하에 동시 처리했습니다.
2 등기부에서 ‘위험 신호’ 읽는 법(갑구·을구 핵심)
1) 갑구 vs을구
- 갑구: 소유권에 관한 사항(소유권이전, 가등기, 압류·가처분 등)
- 을구: 담보물권 등(근저당권, 전세권, 가압류, 지상권 등)
2) 말소기준권리 체크
경매에서 말소기준권리는 소멸기준이 되는 최선순 담보권을 의미합니다. 기준보다 뒤(후순위)에서 설정된 권리는 경매로 소멸될 가능성이 크고, 기준보다 앞(선순위)은 살아남아 낙찰자에게 인수될 수 있습니다. 일반 매수에서도 같은 논리로 선순위·후순위를 구분해야 권리 인수 위험을 피할 수 있습니다.
3) 등기부 실전 체크 포인트
- 을구 1번이 무엇인지(최선순 담보권) → 통상 말소기준권리 후보
- 가압류·압류·가처분 등 강제집행성 권리 존재 여부
- 전세권·지상권 등 대항력 있는 권리 → 인수 여부 확인
- 근저당권자와 실제 대출은행 일치 여부 → 명칭·합병 이력 확인
3 리스크 구조: 후순위·경매·전세보증금과의 관계
1) 후순위 위험
후순위로 들어간 권리는 선순위 변제 후 남는 돈에서 변제를 받습니다. 시세 대비 담보부채가 과도하면 후순위 전세보증금이나 후순위 근저당은 회수 위험이 커집니다.
2) 경매 시 배당 순서 개념
통상 선순위 담보권 → 후순위 담보권 → 일반채권 순으로 배당됩니다. 이때 채권최고액이 아닌 실제 채권액(원금+이자)을 기준으로 배당되지만, 최고액이 넉넉히 잡혀 있으면 후순위 몫이 줄어들 수 있죠.
3) 전세보증금과 근저당의 우선순위
전세권 설정 여부, 확정일자·대항력 취득 시점, 근저당 설정일과의 선후 관계가 핵심입니다. 선순위 근저당 후 전입·확정했다면 경매 시 보증금 전액 보호가 어려울 수 있습니다. 반대로 보증금이 선순위면 경매 낙찰자가 인수할 수도 있죠.
매수하려던 빌라의 전입·확정일자와 근저당 설정일을 대조하니, 임차인의 대항력이 근저당보다 후순위였습니다. 공인중개사도 처음엔 “괜찮다”고 했지만, 법무사가 “낙찰가 낮을 경우 일부 미회수 가능”이라고 정확히 짚어줬습니다. 결과적으로 저는 보증금 인수 가능성을 반영해 가격을 재협상했고, 위험을 가격에 녹여 거래했습니다.
4 안전한 계약의 순서와 말소 절차(실무 동시이행 루틴)
1) ‘말소합의서 + 상환정산표 + 동시이행’ 3종 세트
- 말소합의서: 매도인이 잔금 수령과 동시에 근저당 말소에 협조한다는 서면
- 상환정산표: 은행 발급. 원리금·중도상환수수료·지연이자 포함 실상환액 확인
- 동시이행: 잔금=매도인 실수령분 + 은행 상환분(계좌분할)로 즉시 이행, 법무사 접수
2) 잔금일 당일의 체크
- 최신 등기부 재열람 — 밤사이 새 가압류·압류 발생 여부 확인
- 말소서류 구비 — 해지증서·인감증명·위임장·등기필정보 등
- 이체 분할 — 상환액은 은행 지정계좌로, 잔여는 매도인 계좌로
- 접수 확인 — 법무사 통해 말소·이전 동시 접수번호 확보
잔금 직전 등기부를 다시 떼어보니 소액가압류가 막 올라왔습니다. 법무사와 즉시 매도인에게 알리고 가압류 해결 + 말소 조건을 특약에 추가해 당일 처리 후 잔금을 집행했습니다. 이 경험 이후 저는 잔금 당일 2회 열람(오전·집행 직전)을 습관화했습니다.
3) 표 — 흔한 위험 시나리오와 대응
| 상황 | 리스크 | 대응 |
|---|---|---|
| 채권최고액이 시세 대비 과대 | 후순위·임차보증금 회수 위험 | 실채무잔액 확인서 확보, 가격·잔금 스키마 재설계 |
| 가압류·압류 다수 | 말소 지연·미말소 위험 | 채권자 협의 일정 반영, 조건부 잔금 특약 |
| 선순위 전세권 | 매수인의 인수 가능성 | 보증금 공제·가격조정 또는 말소 후 인도 조건 |
| 말소서류 미비 | 잔금 집행 후 말소 지연 | 법무사 사전검토, 구비 완료 시에만 집행 |
5 한 번에 점검하는 체크리스트(실제 사용)
- 등기부 최신본 2부(갑구·을구) — 사건번호·일자까지 확인
- 을구 1번 권리가 무엇인지 → 말소기준권리 후보 표시
- 채권최고액 vs 실채무 — 은행 확인서로 원리금 잔액 파악
- 전세권·확정일자·전입 — 선·후순위 대조표 작성
- 상환정산표 — 중도상환수수료·지연이자 포함 금액 확인
- 말소서류 — 해지증서·인감·위임장 등 법무사 사전검토
- 잔금 분할 이체 — 은행 상환계좌/매도인 계좌 분리, 동시 접수
- 잔금 직전 재열람 — 신규 가압류·압류 발생 여부 재확인
- 접수번호 보관 — 이전·말소 둘 다, 캡처 및 PDF 저장
채권최고액은 상한선, 진짜는 실채무와 순위입니다. 매수인은 실채무 확인서와 동시이행 구조로 리스크를 줄이고, 잔금 직전 재열람으로 마지막 함정을 피하세요.
※ 본 글은 필자의 실제 협의·말소·잔금 동시이행 경험을 바탕으로 작성되었습니다. 구체 절차·수수료·서류명은 시점·은행·사건에 따라 상이할 수 있으니, 거래 전 법무사·금융기관 확인을 권합니다.