부동산 브리핑 24

전세 계약이 끝났는데도 보증금을 돌려받지 못한 임차인이 많다. 이사 일정은 다가오고, 새 집 계약금까지 걸려 있다면 불안감은 더 커진다. 이럴 때는 감정적으로 대응하기보다, 법과 제도가 보장하는 보증보험 청구 절차를 차근차근 밟아야 한다. 이번 글에서는 HUG(주택도시보증공사)·SGI서울보증의 전세보증보험 청구 절차를 단계별로 정리했다.1 전세보증보험이란?전세보증보험은 임차인이 보증금을 돌려받지 못했을 때 대신 보증기관(HUG·SGI)이 먼저 보증금을 지급하고, 이후 임대인에게 구상권을 행사하는 제도다.운영기관: HUG(주택도시보증공사), SGI서울보증보장범위: 임대인이 보증금 미반환 시 전액 지급보증료: 보증금액·계약기간·임차인 신용등급에 따라 차등가입대상: 전세 계약 체결 시 임차인 또는 임대인보증보..

등기부등본을 보다 보면 “갑구 상단에 예고등기”가 떠 있는 경우가 있습니다. 저도 처음에는 그냥 표시만 되어 있는 줄 알았지만, 실무에서는 매우 중요한 신호입니다. 예고등기가 잔존하면 거래·대출·등기 접수가 지연될 수 있고, 특히 소송·분쟁 신호일 가능성이 있어 반드시 확인 후 진행해야 합니다.한 줄 요약예고등기 = 권리관계 변경 가능성 알림 → 당장 효력은 제한적이지만 → 거래 시 주의·확인·해제 필요1. 예고등기란?예고등기(豫告登記)는 부동산의 권리 관계에 변동이 발생할 가능성이 있다는 사실을 제삼자에게 미리 알려주는 등기입니다. 쉽게 말해, “이 부동산, 소송 또는 권리 분쟁 있을 수 있어요”라는 경고 표식입니다.예고등기는 권리변동을 확정하는 등기가 아니며, 우선순위 확보 기능도 없습니다. 다만 향..

전세 계약이 끝났는데도 보증금이 제때 들어오지 않는 상황은 누구에게나 큰 스트레스다. 이사 일정은 다가오고, 새로운 보금자리 계약 등 실무 절차가 이어지다 보면 현금을 확보하지 못한 채 발만 동동 구르는 상황이 벌어진다. 이때 임차인은 불안에 빠지기보다, 법이 보장하는 권리 보호 절차를 단계별로 진행해 위험을 대비하는 것이 중요하다.1 임대차 종료 사실을 명확히 기록전세보증금을 돌려받지 못한 상황에서 가장 먼저 해야 할 일은 임대차 계약이 종료되었음을 분명히 해두는 것이다. 이는 이후 어떤 절차를 밟더라도 핵심 기준이 된다.종료 시점은 보통 아래 중 하나다.계약 만기 도래갱신 거절 의사 표시(만기 2~6개월 이전)임대인·임차인 합의해지특히 갱신 거절 의사표시가 중요한데, 보통 문자 메시지, 이메일, 내용..

임차권등기명령은 전세금(보증금)을 돌려받지 못해 이사를 해야 할 때, 임차인의 대항력과 우선변제권을 유지하기 위해 활용되는 제도다. 그러나 아무 상황에서나 신청할 수 있는 것은 아니다. 반드시 갖추어야 할 전제가 있는데, 바로 임대차 종료와 보증금 미반환이다. 아래에서는 이 두 요건을 중심으로 실제 적용 기준, 사례, 판단 요소 등을 네 개의 소제목 구조로 정리한다.1 임대차 종료의 확정임차권등기명령 신청의 첫 전제는 임대차가 종료되었는지 여부다. 여기서 종료란 단순히 계약 기간이 지났다는 표현 이상을 의미한다. 계약 만료, 묵시적 갱신 거절 통보, 합의해지 등 다양한 경로가 존재하기 때문이다.가장 단순한 종료는 계약 기간 만료다. 계약서에 명시된 종료일이 도래하면 원칙적으로 임대차관계는 종료하며, 임차..

경매에서 배당요구 종기일은 내 돈을 돌려받을 자격을 확정시키는 마감선입니다. 저도 첫 경매 참여 때 “낙찰가가 충분하면 알아서 배당해주겠지?”라고 생각했다가, 종기일 D-1에 부랴부랴 법원으로 뛰어가 배당요구서를 접수해 겨우 배당을 받았습니다. 이 글에서는 정의 → 산정·공지 → 대상자별 준비서류 → 작성·접수 루틴 → 놓쳤을 때 대안 → 체크리스트 순서로, 초보자도 실수 없이 따라할 수 있게 정리합니다.목차배당요구 종기일 개념과 중요성종기일은 어떻게 정해지고 공지되나누가 배당요구를 해야 하나(임차인·채권자 구분)배당요구서 작성·증빙·접수 루틴종기일을 놓쳤다면(대응 시나리오)사례(경험담): 10분 차이로 희비가 갈렸다한눈표: 역할별 체크리스트FAQ 요약1. 배당요구 종기일 개념과 중요성배당요구 종기일은 ..

등기부를 펼치다 보면 가등기와 가처분이 나란히 보일 때가 있습니다. 처음엔 저도 두 단어가 비슷해 보여 “둘 다 임시 조치겠지?”라고 생각했지만, 실무에선 목적·효력·리스크가 완전히 다릅니다. 이 글은 정의 → 차이 → 등기부 해석 → 말소·해제 루틴 → 체크리스트 → 사례·FAQ 순서로, 초보자도 바로 적용할 수 있도록 정리했습니다.목차개념 한 줄 요약: 가등기 vs 가처분핵심 차이 표(효력·목적·우선순위·말소 여부)등기부에서 보는 법: 갑구/을구 포인트말소기준권리와의 관계(경매·인수 위험)잔금 실무: 안전한 해제·말소 루틴체크리스트 & 리스크 지도사례(경험담 포함): 협상 문구와 타임라인FAQ1. 개념 한 줄 요약가등기장래의 본등기(예: 소유권이전)를 위한 우선순위 보전 목적의 등기. 흔한 예: 매매..

부동산 기초 · 안전거래 · 경매 리스크작성: 2025-11-01 · 필자: 부동산 지식인부동산 경매·매수 안전거래에서 절대 빼놓을 수 없는 것이 말소기준권리입니다. 처음 등기부등본을 봤을 때, 저는 '근저당·가압류·전세권'이 많아도 “경매에선 다 없어지겠지?”라고 단순하게 생각했습니다. 그러나 실무는 정반대였습니다. “어떤 권리부터 없어지고, 어떤 권리는 남는지(인수되는지)”를 정하는 가장 중요한 기준이 바로 말소기준권리입니다.핵심 요약 경매 시 말소기준권리보다 늦게 설정된 권리 → 대부분 소멸 말소기준권리보다 먼저 있던 권리 → 살아서 인수 가능1. 말소기준권리란?경매가 진행될 때, 어떤 권리를 기준으로 뒤(후순위)의 권리들이 소멸되는지 결정하는 ‘기준 권리’를 말합니다. 즉, 전부가 소멸하는 게 아..