부동산 기초 · 안전거래 · 경매 리스크
부동산 경매·매수 안전거래에서 절대 빼놓을 수 없는 것이 말소기준권리입니다. 처음 등기부등본을 봤을 때, 저는 '근저당·가압류·전세권'이 많아도 “경매에선 다 없어지겠지?”라고 단순하게 생각했습니다. 그러나 실무는 정반대였습니다. “어떤 권리부터 없어지고, 어떤 권리는 남는지(인수되는지)”를 정하는 가장 중요한 기준이 바로 말소기준권리입니다.
1. 말소기준권리란?
경매가 진행될 때, 어떤 권리를 기준으로 뒤(후순위)의 권리들이 소멸되는지 결정하는 ‘기준 권리’를 말합니다. 즉, 전부가 소멸하는 게 아니라, ‘어디까지 소멸하느냐’의 기준을 정하는 핵심 개념입니다.
쉽게 말해, 등기부 권리들이 줄줄이 연결돼 있을 때 “어디까지 잘라낼 것인가”를 결정하는 기준점입니다.
2. 말소기준권리가 되는 것(중요)
다음 권리들 중, 경매를 촉발하거나 강력한 담보 권리들이 말소기준권리가 됩니다.
- 근저당권
- 저당권
- 담보가등기
- 전세권(경매 권능 있는 전세권)
- 압류(강제집행)
- 가압류(채권 보전 목적)
그리고 보통은 등기부 ‘을구(권리사항)’에서 가장 먼저 설정된 담보 권리가 말소기준권리가 됩니다.
3. 말소기준권리보다 ‘앞·뒤’가 왜 중요한가?
등기부 권리는 설정일(순위)에 따라 줄을 서 있습니다. 그래서 어디를 기준으로 보느냐에 따라 어떤 권리는 소멸하고, 어떤 권리는 살아서 인수되는지가 결정됩니다.
정리표
| 구분 | 경매 시 운명 | 결과 |
|---|---|---|
| 말소기준권리 보다 늦게(후순위) 설정 | 대부분 소멸 | 안전 |
| 말소기준권리 보다 먼저(선순위) 설정 | 존속 가능 | 매수인이 인수 위험 |
즉, “언제 생긴 권리인가(선·후순위)”가 안전거래를 가르는 핵심입니다.
4. 사례로 이해하기 — 진짜 위험은 이것
아래 두 경우를 비교해 보겠습니다.
① 안전한 케이스
- 근저당(2021.05) → 말소기준권리
- 전세권(2022.08)
- 가압류(2023.02)
→ 전부 후순위 → 경매 시 소멸 가능성 높음
② 위험한 케이스
- 전세권(2020.01) ← 선순위
- 근저당(2021.05) → 말소기준권리
- 가압류(2023.02)
→ 전세권이 말소기준권리보다 앞(선순위) → 경매 시 전세권이 살아남아 인수될 수 있음 → 보증금 전부 or 일부를 매수인이 떠안을 수 있음
5. 말소기준권리 찾는 법 — 등기부 보는 포인트
- 등기부 ‘을구(권리사항)’ 확인
- 근저당·가압류·전세권 등 권리 순서 체크
- 가장 먼저 설정된 담보 권리 찾기 → 말소기준권리 후보
- 그 앞(선순위) 권리들은 인수 가능성이 있으므로 반드시 체크
누가 먼저냐 → 그 뒤가 소멸
6. 왜 중요한가? — 돈(보증금)과 직결
말소기준권리는 배당 순서, 보증금 회수, 인수 여부, 낙찰가에 모두 영향을 줍니다. 즉, “얼마나 건질 수 있느냐”와 직결됩니다.
∙ 선순위 권리 = 인수 위험
낙찰 후 살아 있는 권리는 매수인이 떠안아야 할 수 있습니다.
∙ 후순위 권리 = 소멸 가능
경매 후 대부분 깨끗하게 정리될 수 있습니다.
7. 경험담 — “딱 10분 만에 위험을 발견했다”
그런데 저는 잔금 전날 등기부를 다시 열람했고, 선순위 전세권이 있음을 확인했습니다.
즉, 말소기준권리보다 앞에 전세권이 있어 경매나 매도인 파산 시, 보증금이 전부 회수되지 않는 구조였습니다.
결론: → 바로 계약을 철회하고 다른 매물을 찾았습니다. → 이후로는 “말소기준권리는 무조건 본다”가 제 원칙이 됐습니다.
8. 체크리스트 — 매수·입찰 전 필수 확인
- 등기부 ‘을구’ 권리 전체 확인
- 설정일(날짜)로 순서 정렬
- 가장 먼저 설정된 담보권 → 말소기준권리
- 그보다 앞(선순위) 권리 = 인수 위험
- 전세권·확정일자·대항력 관계 확인
- 집주인 채무·최근 압류 여부 체크
- 배당표 예상(대략으로라도)
→ 말소기준권리 찾기 → 선순위 권리 유무 파악
→ 이 두 단계만 해도 사고 80% 예방
9. 자주 묻는 질문(FAQ)
① 말소기준권리가 무조건 근저당인가요?
대부분 그렇지만, 가압류·전세권·담보가등기가 기준이 될 수도 있습니다.
② 선순위 전세보증금이 있으면?
경매 시 매수인 인수 위험이 커지며, 금액에 따라 낙찰가가 크게 조정됩니다.
③ 확정일자는 말소기준권리가 되나요?
일반적으로 확정일자는 말소기준권리가 아닙니다. 대항력·우선변제권과 함께 종합 판단해야 합니다.
10. 결론 — 권리 분석의 시작과 끝
말소기준권리는 “어디까지 소멸하고, 무엇이 살아남는가”를 정하는 경매·안전 매수의 기둥입니다.
저도 초반에는 등기부를 단순히 “빚이 많구나” 정도로만 보았지만, 말소기준권리를 이해하고 나서는 전세보증금·근저당·가압류의 순서(날짜)만 봐도 안전·위험을 곧바로 판단할 수 있게 됐습니다.
✅ 말소기준권리보다 뒤 = 소멸 ✅ 말소기준권리보다 앞 = 인수 위험 ✅ 등기부 ‘을구’ 날짜가 전부
※ 본 글은 필자의 실제 매수·등기 경험을 바탕으로 작성되었으며, 물건·시점·법원·지역에 따라 세부 판단이 달라질 수 있으므로 실제 매수·입찰 시 전문가와 병행 상담을 권합니다.
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