임차권등기명령은 전세금(보증금)을 돌려받지 못해 이사를 해야 할 때, 임차인의 대항력과 우선변제권을 유지하기 위해 활용되는 제도다. 그러나 아무 상황에서나 신청할 수 있는 것은 아니다. 반드시 갖추어야 할 전제가 있는데, 바로 임대차 종료와 보증금 미반환이다. 아래에서는 이 두 요건을 중심으로 실제 적용 기준, 사례, 판단 요소 등을 네 개의 소제목 구조로 정리한다.
1 임대차 종료의 확정
임차권등기명령 신청의 첫 전제는 임대차가 종료되었는지 여부다. 여기서 종료란 단순히 계약 기간이 지났다는 표현 이상을 의미한다. 계약 만료, 묵시적 갱신 거절 통보, 합의해지 등 다양한 경로가 존재하기 때문이다.
가장 단순한 종료는 계약 기간 만료다. 계약서에 명시된 종료일이 도래하면 원칙적으로 임대차관계는 종료하며, 임차인은 보증금을 반환받을 권리를 가진다. 다만 만료일 전후로 임대인과 임차인 사이 의견이 갈리는 경우가 많다. 예컨대 임대인이 갱신 의사를 문자로 알려왔지만 임차인은 이미 타 지역으로 전출을 준비한 경우, 종료 시점에 대한 분쟁이 생길 수 있다.
묵시적 갱신이 성립한 상태에서도 종료를 확정하려면 갱신 거절 또는 조건 변경 통지가 필요하다. 이는 만기 2~6개월 전 상대방에게 의사 표시를 해야 효력이 발생한다. 실제로 분쟁에서 많이 다투는 부분이며, 통지 방법(내용증명, 문자, 이메일) 등에 따라 입증 가능성이 달라진다.
일반적 사례 외에도 합의해지는 임대차 종료로 인정된다. 예를 들어 임차인이 중도에 퇴거하기로 하고 임대인이 동의한 경우가 이에 해당한다. 단, 합의서에 보증금 반환 시점이나 위약금 관련 사항이 적절히 정리되어 있지 않으면 종료 시점에 대한 논란이 이어질 수 있다.
2 보증금이 반환되지 않은 상태
전제가 충족되기 위해서는 보증금이 반환되지 않아야 한다. 여기서 중요한 점은 반드시 전액 미반환일 필요는 없다는 것이다. 일부만 반환된 경우라도, 미지급 잔액이 존재하면 신청 대상이 된다.
이때 미반환이 단순 지연인지, 임대인이 명확히 반환을 거절하는지 구분하는 것이 도움이 된다. 임대인이 사정상 시간이 필요하다고 말하는 정도의 상황에서도 임대차 종료 후 일정 기간이 지났다면 미반환 상태로 볼 수 있다. 실제로 현장에서 임대인이 “잠시만 더 기다려 달라”는 말을 반복하며 만기 후 두세 달 동안 입금이 지연되는 사례는 흔하다.
미반환 상태를 확인할 때 가장 분명한 자료는 정산 내역과 입금 기록이다. 반환 여부를 명확히 하기 위해, 임차인은 만기 전후로 산정한 잔액 표, 입금 내역 캡처본 등을 정리해 두는 것이 좋다.
3 임대인과의 분쟁 양상
임대차 종료와 미반환이라는 조건이 명백하더라도, 사건의 양상은 매우 다양하다. 반환 시점, 비용 공제, 훼손 배상, 재계약 여부 등 여러 쟁점이 얽히며 시간이 오래 걸릴 수 있다. 이러한 부분들은 실무적으로 임차권등기명령을 서두르게 만드는 요인이다.
가장 흔한 유형은 임대인의 자금 사정이다. 임대인이 기존 세입자의 보증금을 새 계약자의 전세금으로 반환하는 구조에서 신규 계약이 지연되면 이전 임차인의 보증금이 묶이는 상황이 발생한다. 마찬가지로 경매 또는 가압류가 진행되고 있는 상태라면 보증금 전액 반환이 불투명해진다.
또 다른 유형은 반환액 공제 분쟁이다. 원상회복 비용, 청소비, 파손 배상 등 세부 항목 금액이 엇갈려 결국 잔액 반환이 지연되기도 한다. 이 경우 반환 지연이 공제 분쟁 때문이라는 임대인의 입장을 고려하더라도, 미반환 사실이 인정되면 신청의 전제는 충족된다.
4 실무 확인 요소
임차권등기명령이 실제로 가능하려면 임대차 종료 사실과 미반환 상태를 입증할 최소한의 자료가 필요하다. 계약서 사본, 확정일자 확인, 전입 기록, 종료 사실을 전달한 내역 등이 대표적이다.
만약 종료 사실이 불분명하다면, 우선순위는 종료 시점을 분명히 하는 것이다. 내용증명을 통한 종료 통보, 합의해지서 작성 등이 실질적 효과가 있다. 이 단계에서 명확히 해두면 추후 임차권등기명령뿐 아니라 배당 절차에서도 도움이 된다.
또한 보증금 미반환 상태를 기록할 때에는 금액, 날짜, 입금 약속 여부 등을 정리한 자료가 중요하다. 예를 들어 임대인이 “다음 주 중 입금 예정”이라고 한 경우에도 실제 입금이 이뤄지지 않았다면 미반환 상태를 인정받는 데 무리는 없다.
임대인의 입장이 분명하지 않거나 연락이 어려운 경우, 후속 절차에서 분쟁이 장기화될 가능성이 있다. 이때에도 임차권등기명령 신청의 필요성이 커진다. 특히 임대인이 갑자기 연락을 회피하거나, 새로운 세입자 계약을 이유로 시간을 끌 경우 임차인의 주거 일정이 심각하게 흔들릴 수 있다.
본 글은 임차권등기명령 신청을 위한 기본 전제, 즉 임대차 종료와 보증금 미반환에 관한 내용만을 다뤘다. 실제 신청 시에는 필요한 서류, 절차, 비용, 등기 후 권리 보호 등 추가적으로 검토해야 할 사항이 많다. 그러나 전제를 이해하고 준비하는 것만으로도 불필요한 지연과 분쟁을 줄이는 데 도움이 된다.