등기부를 펼치다 보면 가등기와 가처분이 나란히 보일 때가 있습니다. 처음엔 저도 두 단어가 비슷해 보여 “둘 다 임시 조치겠지?”라고 생각했지만, 실무에선 목적·효력·리스크가 완전히 다릅니다. 이 글은 정의 → 차이 → 등기부 해석 → 말소·해제 루틴 → 체크리스트 → 사례·FAQ 순서로, 초보자도 바로 적용할 수 있도록 정리했습니다.
1. 개념 한 줄 요약
장래의 본등기(예: 소유권이전)를 위한 우선순위 보전 목적의 등기. 흔한 예: 매매예약 가등기, 소유권이전청구권 보전 가등기.
현 상태를 동결하는 보전처분. 대표적으로 처분금지 가처분이 있어, 이후의 소유권이전·저당권 설정 등에 대항합니다.
2. 핵심 차이 표
| 구분 | 가등기 | 가처분(처분금지) |
|---|---|---|
| 법적 성격 | 장래 본등기를 위한 우선순위 보전 | 소송 본안 전 현상 유지(동결) 보전처분 |
| 목적 | 매수인의 권리 확정 시 뒤늦은 등기 위험 방지 | 소유자의 임의 처분(매매·저당)을 막아 권리 훼손 방지 |
| 효력 핵심 | 본등기 시 가등기일 기준 우선순위 인정 | 가처분 후의 처분행위는 제3자에게 대항 |
| 등기 위치 | 을구(권리사항) 기재가 일반적 | 갑구 또는 을구(유형에 따라), 흔히 갑구에 표시 |
| 말소 여부 | 본등기 완료 또는 합의/판결로 말소 가능 | 신청인 취하·법원 취소·사건 종결 등으로 말소 |
| 실무 난점 | 가등기 선행 시, 이후 권리보다 우선 가능 → 배당·인수 영향 | 잔금·대출 실행 불가 사례 다수 → 선해제 필수 |
| 체감 위험도(매수자) | 중(우선순위 충돌 시 고) | 상(해제 전 거래 진행 곤란) |
3. 등기부에서 보는 법
1) 갑구/을구 체크
- 갑구: 소유권 관련(소유권 이전·가처분(처분금지) 등)
- 을구: 담보·용익권(근저당, 지상권, 전세권, 가등기 등)
가등기는 보통을구에서, 처분금지 가처분은 갑구에서 흔히 보입니다(사건마다 다를 수 있음).
2) 날짜 순서(우선순위)는 생명선
가등기일·가처분일이 누가 먼저인가에 따라, 이후 권리(근저당·전세권·매매)의 운명이 갈립니다. 특히 가처분이 먼저면 이후의 처분행위를 제삼자에게 대항 가능 → 잔금/대출 중단.
4. 말소기준권리와의 관계
지난 글에서 다룬 대로 말소기준권리는 경매에서 뒤(후순위) 권리 소멸의 기준입니다. 가등기·가처분은 각각 우선순위 보전과 현상 동결 성격이라, 설정일 기준으로 말소기준권리와 얽히면 배당·인수 구조가 복잡해집니다.
- 가등기가 말소기준권리보다 선순위면: 본등기 시 말소기준권리 이후 권리보다 앞설 수 있음(사안별 분석 필요)
- 가처분이 선순위면: 가처분 이후의 저당·이전 등은 대항받아 경매·배당에서 다툼의 소지 ↑
5. 잔금 실무: 안전한 해제·말소 루틴
- 등기부 최신본 재열람 — 잔금 당일 오전·집행 직전 2회(새 가처분·가압류 체크)
- 가처분 해제 확인 — 해제결정문/취하서 원본·등기촉탁 여부, 접수번호 확보
- 가등기 말소 동시 진행 — 말소합의서·인감·등기필정보 준비 → 말소 접수 → 본등기/이전 접수 순
- 분할 이체 — 은행상환/매도인 수령/소송비용 정산 등 계좌 분리
- 접수증·영수증 보관 — PDF 스캔, 클라우드 백업(추후 분쟁 대비)
6. 체크리스트 & 리스크 지도
| 점검 항목 | 왜 중요한가 | 리스크 | 예방 팁 |
|---|---|---|---|
| 가처분 유무(갑구) | 처분행위 동결 | 대출·등기 접수 불가 | 해제결정문·접수번호 확인 후 잔금 |
| 가등기 일자(을구) | 우선순위 보전 | 후순위 권리 무력화 | 말소 합의·본등기 조건 협상 |
| 말소기준권리 선후 | 소멸/인수 기준 | 보증금 인수·배당 불이익 | 선/후순위 표로 가시화 |
| 새 가압류 발생 | 당일 변수 | 접수 지연·해제 필요 | 잔금 직전 재열람(2회) |
7. 사례(경험담) — 협상 문구와 타임라인
제가 한 일
1) 잔금 D-5: 법무사 통해 가처분 해제결정문 사전 확보 요청(접수 예정일 포함).
2) 특약: “가처분 해제 및 등기 접수 완료 확인 후 잔금 집행. 미해제 시 지연이자·해제권”.
3) 잔금 당일 오전: 등기부 재열람(새 가압류 無 확인).
4) 분할 이체: 은행 상환분·매도인 수령분·소송비용분 구분 송금 → 법무사 동시 접수.
결과
접수번호 확인 후 3일 만에 완료 문자 수령. “해제 전 잔금 금지” 원칙을 지킨 덕에 불필요한 리스크 없이 마무리.
8. FAQ
Q1. 가등기가 있으면 매수하면 안 되나요?
무조건 금지는 아닙니다. 다만 말소 또는 본등기 전환 계획을 확인하고, 잔금 조건으로 말소서류 구비 및 동시 접수를 명확히 해야 안전합니다.
Q2. 처분금지 가처분 해제에 시간이 걸리면?
해제 전에는 대출·등기 진행이 막힐 수 있어 잔금을 미루는 것이 일반적입니다. 일정 지연에 대비해 특약에 지연이자·해제권을 넣어 두세요.
Q3. 가등기와 가압류의 차이?
가압류는 금전채권 보전을 위한 보전처분으로 배당을 염두에 둔 강제집행의 전 단계, 가등기는 장래 본등기의 우선순위 보전입니다. 목적과 파급력이 다릅니다.
Q4. 경매에 가면 다 없어지나요?
말소기준권리 뒤의 권리는 소멸하지만, 앞의 선순위 권리는 존속·인수될 수 있습니다. 가등기·가처분의 선후도 함께 봐야 합니다.
가등기는 우선순위 보전, 가처분은 현상 동결. 해제/말소 전 잔금은 금물, 등기부 날짜(선·후순위)가 모든 판단의 출발점입니다.
※ 본 글은 필자의 실제 협상·접수 경험을 바탕으로 작성됐습니다. 사건·지역·시점에 따라 서류명·절차가 달라질 수 있으니, 거래 전 담당 법무사·금융기관·법원 안내를 함께 확인하세요.