부동산 브리핑 24

등기부등본을 보다 보면 “갑구 상단에 예고등기”가 떠 있는 경우가 있습니다. 저도 처음에는 그냥 표시만 되어 있는 줄 알았지만, 실무에서는 매우 중요한 신호입니다. 예고등기가 잔존하면 거래·대출·등기 접수가 지연될 수 있고, 특히 소송·분쟁 신호일 가능성이 있어 반드시 확인 후 진행해야 합니다.한 줄 요약예고등기 = 권리관계 변경 가능성 알림 → 당장 효력은 제한적이지만 → 거래 시 주의·확인·해제 필요1. 예고등기란?예고등기(豫告登記)는 부동산의 권리 관계에 변동이 발생할 가능성이 있다는 사실을 제삼자에게 미리 알려주는 등기입니다. 쉽게 말해, “이 부동산, 소송 또는 권리 분쟁 있을 수 있어요”라는 경고 표식입니다.예고등기는 권리변동을 확정하는 등기가 아니며, 우선순위 확보 기능도 없습니다. 다만 향..

전세 계약이 끝났는데도 보증금이 제때 들어오지 않는 상황은 누구에게나 큰 스트레스다. 이사 일정은 다가오고, 새로운 보금자리 계약 등 실무 절차가 이어지다 보면 현금을 확보하지 못한 채 발만 동동 구르는 상황이 벌어진다. 이때 임차인은 불안에 빠지기보다, 법이 보장하는 권리 보호 절차를 단계별로 진행해 위험을 대비하는 것이 중요하다.1 임대차 종료 사실을 명확히 기록전세보증금을 돌려받지 못한 상황에서 가장 먼저 해야 할 일은 임대차 계약이 종료되었음을 분명히 해두는 것이다. 이는 이후 어떤 절차를 밟더라도 핵심 기준이 된다.종료 시점은 보통 아래 중 하나다.계약 만기 도래갱신 거절 의사 표시(만기 2~6개월 이전)임대인·임차인 합의해지특히 갱신 거절 의사표시가 중요한데, 보통 문자 메시지, 이메일, 내용..

임차권등기명령은 전세금(보증금)을 돌려받지 못해 이사를 해야 할 때, 임차인의 대항력과 우선변제권을 유지하기 위해 활용되는 제도다. 그러나 아무 상황에서나 신청할 수 있는 것은 아니다. 반드시 갖추어야 할 전제가 있는데, 바로 임대차 종료와 보증금 미반환이다. 아래에서는 이 두 요건을 중심으로 실제 적용 기준, 사례, 판단 요소 등을 네 개의 소제목 구조로 정리한다.1 임대차 종료의 확정임차권등기명령 신청의 첫 전제는 임대차가 종료되었는지 여부다. 여기서 종료란 단순히 계약 기간이 지났다는 표현 이상을 의미한다. 계약 만료, 묵시적 갱신 거절 통보, 합의해지 등 다양한 경로가 존재하기 때문이다.가장 단순한 종료는 계약 기간 만료다. 계약서에 명시된 종료일이 도래하면 원칙적으로 임대차관계는 종료하며, 임차..

경매에서 배당요구 종기일은 내 돈을 돌려받을 자격을 확정시키는 마감선입니다. 저도 첫 경매 참여 때 “낙찰가가 충분하면 알아서 배당해주겠지?”라고 생각했다가, 종기일 D-1에 부랴부랴 법원으로 뛰어가 배당요구서를 접수해 겨우 배당을 받았습니다. 이 글에서는 정의 → 산정·공지 → 대상자별 준비서류 → 작성·접수 루틴 → 놓쳤을 때 대안 → 체크리스트 순서로, 초보자도 실수 없이 따라할 수 있게 정리합니다.목차배당요구 종기일 개념과 중요성종기일은 어떻게 정해지고 공지되나누가 배당요구를 해야 하나(임차인·채권자 구분)배당요구서 작성·증빙·접수 루틴종기일을 놓쳤다면(대응 시나리오)사례(경험담): 10분 차이로 희비가 갈렸다한눈표: 역할별 체크리스트FAQ 요약1. 배당요구 종기일 개념과 중요성배당요구 종기일은 ..

등기부를 펼치다 보면 가등기와 가처분이 나란히 보일 때가 있습니다. 처음엔 저도 두 단어가 비슷해 보여 “둘 다 임시 조치겠지?”라고 생각했지만, 실무에선 목적·효력·리스크가 완전히 다릅니다. 이 글은 정의 → 차이 → 등기부 해석 → 말소·해제 루틴 → 체크리스트 → 사례·FAQ 순서로, 초보자도 바로 적용할 수 있도록 정리했습니다.목차개념 한 줄 요약: 가등기 vs 가처분핵심 차이 표(효력·목적·우선순위·말소 여부)등기부에서 보는 법: 갑구/을구 포인트말소기준권리와의 관계(경매·인수 위험)잔금 실무: 안전한 해제·말소 루틴체크리스트 & 리스크 지도사례(경험담 포함): 협상 문구와 타임라인FAQ1. 개념 한 줄 요약가등기장래의 본등기(예: 소유권이전)를 위한 우선순위 보전 목적의 등기. 흔한 예: 매매..

부동산 기초 · 안전거래 · 경매 리스크작성: 2025-11-01 · 필자: 부동산 지식인부동산 경매·매수 안전거래에서 절대 빼놓을 수 없는 것이 말소기준권리입니다. 처음 등기부등본을 봤을 때, 저는 '근저당·가압류·전세권'이 많아도 “경매에선 다 없어지겠지?”라고 단순하게 생각했습니다. 그러나 실무는 정반대였습니다. “어떤 권리부터 없어지고, 어떤 권리는 남는지(인수되는지)”를 정하는 가장 중요한 기준이 바로 말소기준권리입니다.핵심 요약 경매 시 말소기준권리보다 늦게 설정된 권리 → 대부분 소멸 말소기준권리보다 먼저 있던 권리 → 살아서 인수 가능1. 말소기준권리란?경매가 진행될 때, 어떤 권리를 기준으로 뒤(후순위)의 권리들이 소멸되는지 결정하는 ‘기준 권리’를 말합니다. 즉, 전부가 소멸하는 게 아..

부동산 용어 사전 · 등기부 리스크 리딩작성: 2025-10-28 · 필자: 부동산 지식인등기부등본을 펼치면 가장 먼저 보는 곳이 을구(권리사항)입니다. 여기서 근저당권과 채권최고액의 의미를 이해하지 못하면 후순위 위험과 경매 리스크를 놓치게 됩니다. 저는 몇 차례 실거래·경매 준비 과정에서 근저당 말소 협의와 잔금 동시 말소를 직접 겪으면서, “채권최고액은 실제 빚이 아니라 담보 한도이며, 순위가 본질”이라는 걸 몸으로 배웠습니다. 아래 내용을 ‘정의 → 등기부 읽기 → 리스크 구조 → 안전한 계약 순서 → 체크리스트’로 정리했습니다.1 근저당권·채권최고액 기본 이해1) 근저당권이란?근저당권은 채무자의 현재·장래의 채무를 담보하기 위해 설정하는 담보물권입니다. 금융기관이 대출을 내줄 때 집을 담보로 잡..

부동산 기초 · 잔금 동시이행 · 초보자 가이드 작성: 2025-10-31 · 필자: 부동산 지식인 집을 사는 순간, 진짜 주인이 되는 절차가 소유권이전등기입니다. 저도 첫 거래 때 “계약서만 쓰면 끝?”이라고 생각했다가, 말소·이전·취득세·서류 보완이 한꺼번에 몰리며 식은땀을 흘렸습니다. 그 경험을 바탕으로, 계약 → 잔금 동시이행(말소+이전) → 취득세 납부 → 등기 완료까지 한 번에 볼 수 있는 실전 루틴을 정리했습니다.목차개요: 소유권이전등기란?준비물: 매수·매도인 서류 체크리스트타임라인: 계약~잔금~접수~완료비용: 취득세·인지세·등기수수료·법무사 수임동시이행 루틴: 근저당 말소 + 이전 동시 처리셀프 vs 법무사: 어떤 선택이 내게 유리한가리스크&경험담: 당일 터질 수 있는 변수들한눈표: 단계별..

부동산 기초 · 세무 리스크 관리 · 경험담 기반작성: 2025-10-28 · 필자: 부동산 지식인같은 부동산을 옮겨도 매매로 할지, 서로 바꾸는 교환으로 할지, 가족에게 증여로 줄지에 따라 들어가는 세금과 필요한 서류, 향후 리스크가 크게 달라집니다. 저는 이 세 가지를 모두 검토하면서 세금만 보지 말고 목적·현금흐름·장기전략을 함께 봐야 한다는 걸 몸으로 배웠습니다. 아래에서 개념→세금 구조→가족 간 주의점→체크리스트→케이스 스터디 순으로 정리했습니다.1 개념과 기본 구조매매는 대가(돈)를 주고 소유권을 이전받는 가장 일반적인 방식입니다. 매도자는 양도세, 매수자는 취득세가 기본 축이 됩니다.교환은 서로의 부동산을 맞바꾸는 거래입니다. 서류상으로는 쌍방의 매매가 동시에 발생하는 것으로 보고, 각자 양..

부동산 제도 · 실무 경험 기반 가이드작성: 2025-10-28 · 필자: 부동산 지식인처음 “토지거래허가구역”이라는 말을 들었을 때, 저는 솔직히 일반 계약처럼 가계약 → 본계약 → 잔금 순서로 진행하면 되는 줄 알았습니다. 그런데 관할 구청과 통화하고 직접 서류를 내보니, “허가 먼저, 계약은 나중”이 원칙이라는 사실을 몸으로 배웠습니다. 이 글은 제가 실제로 허가구역 거래를 준비·신청·보완하면서 느낀 시행착오와, 다음에 다시 한다면 처음부터 적용할 나만의 체크리스트를 경험담 형태로 정리한 것입니다. (면적 기준·지정기간·전매 제한 등은 항상 관할 공고를 최우선으로 확인하세요.)1 토지거래허가구역의 기본 개념과 내가 처음 겪은 오해토지거래허가구역은 지가 급등이나 투기 우려가 있는 곳, 혹은 계획적인 ..