2026년 전셋값 4% 상승 전망…임차인이 지금 해야 할 5단계 대응 로드맵

2026년 전셋값 4% 상승 전망…임차인이 지금 해야 할 5단계 대응 로드맵

 

한국건설산업연구원은 내년 전국 주택 전세가격이 약 4.0% 상승할 것이라는 전망을 내놓았습니다. 신규 입주 물량 감소와 임대차 수요가 맞물리며 임차인의 보증금 위험이 커질 가능성이 높다는 분석입니다.

이 글은 이사, 재계약, 보증금 보호 등 중요한 의사결정이 필요한 임차인을 위해 사전에 준비해야 할 다섯 가지 핵심 전략을 설명합니다. 아래 내용을 통해 변화하는 전세시장 환경에서 보증금을 안전하게 지키는 방법을 정리해 보십시오.

1. 계약 연장 시: 갱신 조건과 시세 재점검

계약 만료일이 다가오거나 갱신 시기(만료 6개월 전부터 2개월 전까지)가 임박했다면, 계약갱신요구권 활용 여부를 포함해 다각적인 검토가 필요합니다.

• 계약 만료일 및 통보 기한 확인
• 주변 전세 시세 및 신규 입주 예정 물량 파악
• 계약갱신요구권 활용 여부 결정

재계약 시 전세금 인상률 제한, 향후 인상률 상한을 특약으로 명시하면 협상에서 유리합니다.

2. 이사 또는 재계약 결정 시: 물량 및 수요 흐름 파악

내년 전세시장 불안을 유발하는 핵심 요인은 공급과 수요 간의 불균형입니다. 특히 신규 입주 감소는 전세 매물 부족으로 이어져 가격 상승 압력을 높이는 요인입니다.

확인 항목	시장 영향
신규 입주 물량	전세 매물 희소성 증가 → 가격 상승
전월세 전환율	전세 수요 변화 → 가격 변동성 증가
매매가격·금리	매매 수요가 전세로 이동할 가능성 상승

이사 계획이 있다면, 새 집 입주일·기존 집 보증금 반환일·신규 잔금일이 연속되도록 일정을 맞추는 것이 중요합니다. 일정이 어긋나면 보증금 미반환과 잔금 지연이라는 이중 위험에 노출됩니다.

3. 보증금 보호 장치 확보: 대항력 및 우선변제권

전세금이 상승할수록 임대인의 채무 불이행 위험이 커집니다. 이에 대비해 대항력과 우선변제권을 확보하는 것은 핵심입니다.

• 전입신고 완료 및 실제 거주 여부 확인
• 확정일자 확보 여부 점검
• 재계약(증액) 시 확정일자 추가 필요

확정일자, 전입신고가 단 하루라도 늦어질 경우 배당 순위가 밀릴 수 있습니다. 이사 시 전입 공백이 없도록 관리해야 합니다.

4. 보증금 미반환 대비: 보험 및 등기 활용

전세사기·깡통전세 가능성에 대비하기 위해 금융 및 법적 보호 장치를 함께 준비합니다.

1. 전세보증보험 가입 여부 및 증액 시 보증 변경 필요 여부 점검
2. 계약 종료 후 보증금 미반환 시 임차권등기명령 검토
3. 만기 통보, 반환요구 등을 내용증명·문자 등으로 기록

시장 변동성이 높을수록 선제적 대응이 필요합니다. 상황이 복잡하다면 전문 상담을 통해 대응 시기를 조정하는 것도 방법입니다.

5. 계약 이후: 정보 관리 및 유지 점검

• 임대인의 세금 체납 여부, 근저당 설정 여부 파악
• 건물 및 시설물 유지보수 이력 관리
• 월 1회 이상 인근 전세 시세, 매매가격 흐름 파악

시세가 빠르게 상승할 경우 재협상 시점으로 활용할 수 있습니다. 임차인은 스스로 시장 정보를 수집하며 위험을 줄여야 합니다.

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FAQ

1. 전세가격 4% 상승이 전국에 동일하게 적용되나요?

아닙니다. 4%는 전국 평균치입니다. 수도권 핵심 지역은 5% 이상 상승 가능성이 있으며, 공급이 많은 일부 지역은 하락 또는 보합이 예상됩니다. 거주 지역별 입주 예정 물량, 교통, 학군 등을 종합적으로 판단하는 것이 필요합니다.

2. 임대인이 전세금 인상을 크게 요구하면 거절할 수 있나요?

임차인은 계약갱신요구권을 통해 전세금 인상률을 제한할 수 있습니다. 관련 법령에 따르면 임대인은 정당한 사유 없이 갱신을 거절할 수 없고, 인상률도 직전 계약 금액의 5% 이내입니다. 모든 통보는 서면으로 남기는 것이 좋습니다.

3. 전세보증보험은 반드시 가입해야 하나요?

보증보험은 법적으로 의무는 아니지만 전세금 미반환 위험이 높아지는 상황에서는 실질적인 안전망에 가깝습니다. 보험료는 발생하지만 보증금 전체를 보호할 수 있어 유용합니다.

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본 글은 2026년 전세시장 전망 및 일반 법률 정보를 바탕으로 작성한 안내 자료입니다. 개별 상황에 따라 계약, 청구, 분쟁 해결 방법이 달라질 수 있으므로 공인중개사 또는 법률 전문가 상담을 권장합니다.