전세 계약서 특약 핵심정리 — 반드시 알아야 할 5가지 실전 포인트

전세 계약서 특약 핵심정리 — 반드시 알아야 할 5가지 실전 포인트

전세 계약서를 작성할 때 가장 중요한 부분은 ‘특약사항’입니다. 계약금액이나 보증금도 중요하지만, 실제로 분쟁이 생기는 부분은 대부분 이 특약에 포함된 문구에서 발생합니다. 특약은 단순 참고사항이 아니라 법적 효력을 가진 계약 조항이기 때문에, 작성한 줄로 수백만 원의 손해가 갈릴 수 있습니다.

오늘은 2025년 기준으로 전세 계약서를 작성할 때 꼭 알아야 할 특약 핵심 문구 5가지를 실제 사례 중심으로 정리했습니다. 전세보증보험, 수리책임, 계약갱신, 전입신고 등 핵심 사항을 정확히 이해하면 불필요한 분쟁을 미리 막을 수 있습니다.

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1. 전세보증보험 가입 관련 특약

최근 몇 년 사이 전세 사기가 급증하면서, 전세보증보험 특약은 사실상 필수로 자리 잡았습니다. 임대인과 임차인 모두에게 유리한 조건을 명확히 해두는 것이 좋습니다.

추천 특약 문구 예시:

임대인은 임차인의 전세보증보험 가입에 동의하며, 임차인의 요청 시 관련 서류(건축물대장, 등기부등본 등) 제출에 협조한다.

이 문구가 있으면 임대인이 보증보험 가입을 방해할 수 없으며, 임차인이 안전하게 전세보증금을 보호받을 수 있습니다. 특히 보증보험 미가입으로 인한 피해는 수천만 원대에 달하기 때문에, 서면 특약으로 명확히 해두는 것이 필수입니다.

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2. 수리 및 시설물 관리 책임 특약

전세 기간 중 가장 자주 발생하는 분쟁은 ‘수리비 부담’ 문제입니다. 특히 오래된 건물의 보일러, 수도, 전기, 가전제품 등은 누가 고쳐야 하는지 애매하게 되어 있는 경우가 많습니다.

추천 특약 문구 예시:

임차 기간 중 일반적인 노후나 자연마모로 인한 수리비는 임대인이 부담하며, 임차인의 고의 또는 과실로 인한 손상은 임차인이 부담한다.

이 한 문장만 있어도 대부분의 수리비 관련 다툼을 방지할 수 있습니다. 또한 계약 당시 사진을 찍어 두면 추후 ‘원상복구 의무’ 논란에서도 큰 도움이 됩니다.

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3. 계약갱신 거절 및 자동연장 관련 특약

계약 만료 시점에 임대인과 임차인 간 의견이 다를 경우 자동 갱신 또는 거절 통보 시점 때문에 분쟁이 자주 발생합니다. 이를 예방하기 위한 특약 문구를 꼭 넣어야 합니다.

추천 특약 문구 예시:

임대인과 임차인은 계약기간 만료 2개월 전까지 계약갱신 의사 또는 거절 의사를 서면(문자·카톡 포함)으로 통보한다. 기한 내 통보가 없을 경우 기존 계약 조건으로 2년간 자동 연장한다.

이 문구는 주택임대차보호법 제6조 내용을 실무에 맞게 구체화한 형태입니다. 문자로도 효력이 인정되므로, 통보 시점 기록을 남겨두는 것이 중요합니다.

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4. 전입신고 및 확정일자 관련 특약

전세 계약 후 바로 해야 하는 첫 번째 행정절차가 전입신고 + 확정일자입니다. 이 절차를 늦추면 보증금 보호 순위가 밀려, 경매 시 환급을 못 받을 수도 있습니다.

추천 특약 문구 예시:

임차인은 입주 즉시 전입신고 및 확정일자를 신청하며, 임대인은 이를 방해하거나 이행을 지연시키지 않는다.

이 문구가 있으면 임대인이 "등기이전 중이니 잠시 기다려 달라" 등의 이유로 전입신고를 막는 상황에서 법적 대응 근거가 생깁니다. 전입신고는 단순 행정이 아니라 보증금 안전의 핵심 절차입니다.

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5. 원상복구 및 청소 상태 관련 특약

전세계약 종료 후 임대인과 임차인이 가장 자주 다투는 부분이 바로 원상복구입니다. 특히 벽지, 장판, 가전제품, 커튼, 조명 등 생활 자재는 사용 중 자연 마모인지, 손상인지 구분이 어렵습니다.

추천 특약 문구 예시:

임차인은 임대차 종료 시 입주 당시의 상태로 원상 복구하되, 일상적 사용으로 인한 자연 마모는 원상복구 대상에서 제외한다.

이 특약은 임대인과 임차인 모두에게 공정한 기준을 제공합니다. 특히 이사 전 ‘입주 사진’을 남겨두면 분쟁 발생 시 결정적인 증거로 사용할 수 있습니다.

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마무리 — 특약은 “선의보다 문장”으로 남겨야 한다

전세 계약서는 단순히 서로의 약속이 아니라, 법적으로 구속력 있는 계약 문서입니다. 따라서 “말로 약속했으니까 괜찮다”는 생각은 가장 위험합니다. 계약서 특약란에는 구체적이고 명확한 문장을 넣어야 나중에 분쟁을 막을 수 있습니다.

오늘 정리한 다섯 가지 특약만 잘 기재해도 전세보증금 보호, 시설 수리비 분쟁, 갱신문제 등 대부분의 문제를 예방할 수 있습니다. 작성 시에는 등기부등본, 건축물대장, 전입신고 확인서를 함께 검토해 법적 효력을 강화하는 것이 좋습니다.

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출처: 국토교통부, 주택도시보증공사(HUG), 국세청 홈택스