최근 몇 년 사이 전세사기 피해 사례가 급증하면서 무주택자와 청년 세대의 불안이 커지고 있습니다. 국토교통부 통계에 따르면 2024년 한 해에만 1만 건 이상 전세사기 의심 신고가 접수되었고, 특히 수도권과 지방 신축 빌라·오피스텔에서 피해가 집중되었습니다. 2025년에도 여전히 깡통전세, 이중계약, 보증금 미반환 문제가 이어지고 있습니다. 이번 글에서는 실제 사례와 제 경험을 토대로, 세입자가 전세 계약을 맺기 전에 꼭 확인해야 할 예방 가이드와 체크리스트를 정리했습니다.
1. 계약 전 반드시 확인해야 할 3가지
전세 계약을 체결하기 전에는 서류 몇 장만 확인해도 큰 피해를 예방할 수 있습니다.
- 등기부등본 확인: 집주인이 실제 소유자인지, 근저당·가압류 등 권리 관계가 복잡하지 않은지 확인해야 합니다. 예를 들어, 대출금액이 시세 대비 과도하다면 ‘깡통전세’ 위험이 큽니다.
- 건축물대장 확인: 불법 건축물 여부를 반드시 점검해야 합니다. 불법 건물은 경매나 철거 대상이 될 수 있어 세입자 보호가 어렵습니다.
- 전입세대 열람: 이미 다수의 세입자가 거주 중인 집인지, 보증금 우선순위에 문제가 없는지 체크해야 합니다.
실제로 제가 아는 지인은 전입세대 열람을 하지 않고 계약을 했다가, 이미 선순위 세입자가 있어 보증금 반환에 어려움을 겪은 적이 있습니다. 기본 서류 확인만으로도 이런 피해를 막을 수 있었던 사례입니다.
2. 계약 체결 시 주의할 점
서류 확인이 끝났다면 계약서 작성 단계에서 꼼꼼히 챙겨야 할 부분이 있습니다.
- 공인중개사 등록 여부 확인: 국토교통부 공인중개사 공제회 사이트에서 중개사 자격과 보증보험 가입 여부를 확인하세요.
- 확정일자와 전입신고: 계약 직후 주민센터에서 확정일자를 받아야 보증금 우선변제권을 확보할 수 있습니다.
- 보증보험 가입: HUG(주택도시보증공사)나 SGI서울보증의 전세보증금 반환보증 상품을 가입하면, 집주인이 보증금을 돌려주지 못해도 보험금으로 회수할 수 있습니다.
2025년부터는 정부가 청년·신혼부부 전세보증 가입 요건을 완화해, 보증보험 접근성이 더 좋아졌습니다. 보증보험은 몇 만 원의 비용으로 수천만 원의 보증금을 보호할 수 있는 안전망입니다.
3. 위험 신호 체크리스트
계약 과정에서 다음과 같은 신호가 보이면 즉시 주의를 기울여야 합니다.
- 집주인이 등기부등본 제공을 꺼리거나 서류 확인을 미루는 경우
- 시세보다 지나치게 낮은 전세 매물이 나왔을 때
- 계약을 서두르며 ‘빨리 계약금만 걸라’고 재촉하는 경우
- 집주인이 임대차 계약 대신 개인 차용증 작성을 제안하는 경우
이런 신호는 실제 피해 사례에서 공통적으로 나타난 특징입니다. 특히 ‘저렴한 전세’라는 말에 방심하면 보증금을 잃을 수 있습니다.
4. 전세사기 예방을 위한 생활 속 습관
마지막으로, 세입자가 평소 실천할 수 있는 예방 습관을 정리합니다.
- 공식 사이트 활용: 국토부, 부동산원, 지자체 사이트에서 매물 정보를 교차 검증하세요.
- 주변 시세 확인: 네이버 부동산, KB시세 등을 통해 평균가와 비교하세요.
- 전문가 상담: 변호사·공인중개사·세무사 상담을 두려워하지 마세요. 초기 비용보다 사후 손실이 훨씬 큽니다.
저 역시 집을 알아볼 때는 단순히 부동산 중개사 말만 듣지 않고, KB부동산 시세와 국토부 실거래가를 꼭 비교합니다. 조금 귀찮더라도 이런 습관이 큰 피해를 막아줍니다.
종합하자면, 전세사기 예방은 복잡한 절차가 아니라 기본 서류 확인, 보증보험 가입, 위험 신호 인지라는 단순한 습관에서 시작됩니다. 주거비 부담이 큰 시대일수록, 작은 실천이 수천만 원을 지킬 수 있는 가장 확실한 방법입니다.