선순위 임차인 인수 위험 사례 및 판단법

선순위 임차인 인수 위험 사례 및 판단법

부동산 경매에서 가장 까다로운 권리 요소는 선순위 임차인입니다. 대항력과 확정일자를 갖춘 임차인은 낙찰자가 보증금을 인수해야 할 가능성이 있습니다.

특히 말소기준권리보다 먼저 성립한 임차권은 보증금 전부 또는 일부가 배당되지 않는 경우 낙찰자가 이를 떠안을 수 있습니다.

따라서 선순위 임차인의 존재 여부, 배당요구 여부, 대항력·확정일자 충족 여부를 확인하는 것이 매우 중요합니다.

1. 선순위 임차인이란

선순위 임차인은 말소기준권리보다 먼저 대항력 또는 확정일자를 갖춘 임차인을 말합니다.

여기서 중요한 기준은 전입신고와 실제 거주, 확정일자입니다.

• 전입신고 + 실제 거주 = 대항력
• 확정일자 = 우선변제권

대항력과 확정일자를 갖춘 임차인은 배당 순위가 높아지므로 보증금 회수 가능성이 커지지만, 배당이 부족할 경우 남은 금액을 낙찰자가 인수할 수 있습니다.

2. 인수 여부 판단 기준

선순위 임차인이라도 모든 경우에 보증금을 인수하는 것은 아닙니다. 아래 기준을 순서대로 확인하면 인수 위험을 판단할 수 있습니다.

항목	내용	인수 위험
대항력	전입 + 실제 거주	높음
확정일자	우선변제권	중간
배당요구 여부	신청 없으면 전액 인수	매우 높음
임차권등기	대항력 유지	중간

특히 배당요구가 없으면 보증금 전액이 인수될 수 있으므로 주의해야 합니다.

3. 인수 위험 실 사례

사례 1. 보증금 전액 인수

2020.01 근저당권(말소기준권리)
2020.05 전입·확정일자(임차인)

• 선순위 임차인
• 배당요구 없음

이 경우 배당요구를 하지 않았으므로 보증금 전액을 낙찰자가 인수해야 할 수 있습니다.

사례 2. 일부 금액 인수

임차인이 배당요구를 했으나 배당금이 부족할 때 발생합니다.

보증금 8천만 원
배당 5천만 원

남은 3천만 원을 낙찰자가 인수할 수 있습니다.

사례 3. 임차권등기 후 이사

임차인이 이미 이사했더라도 임차권등기가 있으면 대항력이 유지됩니다.

따라서 배당 부족 시 일부 금액을 인수할 수 있습니다.

4. 확인 절차

선순위 임차인 여부는 아래 절차로 확인할 수 있습니다.

1. 등기부등본 확인
2. 매각물건명세서 확인
3. 임차인 권리관계 확인
4. 배당요구 여부 확인
5. 현장조사

매각물건명세서의 배당요구 종기일 이후 배당요구 명단을 확인하면 정확한 판단이 가능합니다.

5. 매각물건명세서 확인 요령

매각물건명세서에는 임차인의 대항력·확정일자·배당요구 여부가 정리됩니다.

• 인수 금액 표시 여부
• 대항력 존재 여부
• 임차권등기 여부

인수 금액이 표시되어 있으면 낙찰자가 부담해야 할 가능성이 큽니다.

6. 인수 위험을 줄이는 방법

• 선순위 임차인 없는 물건 입찰
• 배당요구 종기일 이후 명세서 재확인
• 현장 방문으로 공실 여부 확인
• 임차인 퇴거 협조 가능성 확인
• 임차인과 협의해 배당요구 유도

7. 체크 포인트

• 말소기준권리보다 임차인 전입이 빠른가
• 대항력 충족 여부
• 확정일자 보유 여부
• 배당요구 여부
• 임차권등기 여부

주택 점유자의 전입일과 실제 거주 여부는 현장에서 직접 확인해야 정확합니다.

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FAQ

1. 배당요구가 없으면 보증금을 전액 인수하나요?

가능성이 높습니다. 배당요구가 없으면 매각 절차에서 보호받지 못하므로 낙찰자가 인수할 수 있습니다.

2. 임차인이 이사했으면 안전한가요?

아닙니다. 임차권등기가 되어 있다면 대항력이 유지되므로 인수 위험이 있습니다.

3. 선순위 임차인이 있어도 입찰해도 되나요?

가능하지만 인수 금액을 정확히 계산해야 합니다. 배당이 충분하다면 문제없지만 부족하면 인수 부담이 발생할 수 있습니다.

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선순위 임차인은 경매 권리분석에서 가장 중요한 요소 중 하나입니다. 대항력과 확정일자, 배당요구 여부에 따라 인수 금액이 달라지므로 입찰 전 반드시 매각물건명세서와 현장을 확인해야 합니다.

선순위 임차인을 정확히 이해하고 분석하면 경매의 위험을 크게 줄일 수 있습니다. 경매 입찰은 권리관계 분석 후 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다.