등기부등본 보는법 완벽정리 — 근저당·가압류 확인으로 전세사기 예방하기

등기부등본 보는법 완벽정리 — 근저당·가압류 확인으로 전세사기 예방하기

 

최근 전세사기 피해자 수가 꾸준히 늘어나면서, 등기부등본을 제대로 보는 법이 전세 계약의 필수 상식으로 자리 잡았습니다. 겉으로는 깔끔한 신축 오피스텔이라도, 등기부등본에 ‘근저당’이나 ‘가압류’가 많다면 위험 신호일 수 있습니다.

이번 글에서는 2025년 기준으로 전세 계약 전 반드시 확인해야 할 등기부등본의 구조, 항목별 해석법, 근저당과 가압류의 차이, 그리고 실제 전세사기를 예방할 수 있는 실무 요령까지 정리했습니다.

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1. 등기부등본이란? — 부동산의 ‘주민등록등본’

등기부등본은 부동산의 법적 신분증과 같은 서류입니다. 이 서류에는 누가 소유자인지, 대출이 얼마나 걸려 있는지, 압류나 가압류 같은 권리관계가 어떻게 얽혀 있는지가 모두 기록됩니다.

발급 방법:

• ✔ 정부 24 (www.gov.kr) 접속 후 ‘등기부등본 열람·발급’
• ✔ 대법원 인터넷등기소 (www.iros.go.kr) 이용
• ✔ 수수료: 열람 700원 / 발급 1,000원

전세 계약 전에 반드시 원본(최신 발급일 기준)을 확인해야 하며, 부동산 중개사가 대신 출력해 주더라도 직접 주소와 소유자 일치 여부를 대조하는 것이 중요합니다.

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2. 등기부등본의 기본 구조 이해하기

등기부등본은 크게 3개의 부분으로 나뉩니다.

• ① 표제부: 부동산의 기본 정보 (주소, 구조, 면적)
• ② 갑구: 소유권 관련 내역 (소유자 변경, 가압류, 압류 등)
• ③ 을구: 근저당권·전세권·임차권 등 설정 내역

이 중 을구(乙區)는 전세 계약자에게 가장 중요한 부분입니다. 을구에는 근저당권자가 누구인지, 채권최고액이 얼마인지, 언제 설정되었는지가 기록되어 있습니다.

TIP: 근저당권이 있다면 반드시 채권최고액 ÷ 시세를 계산해 위험도를 확인해야 합니다. 일반적으로 60% 이상이면 ‘고위험 주택’으로 봅니다.

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3. 근저당과 가압류, 어떻게 구분할까?

많은 분들이 헷갈리는 부분이 바로 근저당과 가압류의 차이입니다. 두 항목 모두 ‘채권자의 권리’이지만, 성격이 완전히 다릅니다.

근저당권: 은행·금융기관이 돈을 빌려줄 때 담보로 설정하는 권리입니다. 채권최고액이 표시되어 있으며, 실제 대출금은 이보다 작을 수 있습니다.

가압류: 소송 중인 채권자가 채권을 확보하기 위해 임시로 설정하는 권리입니다. 즉, 법적 분쟁 중이라는 신호입니다. 가압류가 걸린 부동산은 언제든지 경매로 넘어갈 가능성이 큽니다.

실무 예시:

• 근저당권: “우리은행 채권최고액 1억 2천만 원” → 일반적 대출
• 가압류: “○○캐피털 가압류 2024.11.10” → 분쟁 상태 주의!

따라서 계약 전에는 반드시 등기부등본의 을구를 읽고, 근저당과 가압류의 건수·날짜·금액을 모두 체크해야 합니다.

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4. 등기부등본으로 전세사기 예방하는 5단계 체크리스트

 

① 소유자 일치 확인 계약 상대가 실제 등기상 소유자인지 반드시 확인하세요. 대리 계약이라면 위임장과 인감증명서를 반드시 받아야 합니다.

② 근저당권 금액 비교 보증금 + 근저당금액이 주택 시세를 초과하면, 보증금 회수가 어려워질 수 있습니다.

③ 가압류·압류 내역 확인 이력이 하나라도 있다면, 해당 주택은 분쟁 중일 가능성이 높습니다.

④ 전입신고 + 확정일자 세트로 보호 전입신고와 확정일자를 동시에 갖춰야 대항력 + 우선변제권을 얻습니다.

⑤ HUG 보증보험 가입 여부 확인 등기부에 근저당이 있어도, HUG(주택도시보증공사)의 심사 기준을 통과하면 보증금 보호가 가능합니다.

이 다섯 단계를 반드시 거치면, 전세사기 피해의 90% 이상은 예방할 수 있습니다.

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5. 등기부등본의 변동 알림 서비스 활용하기

2025년부터는 법원 인터넷등기소 ‘등기변동 알림 서비스’가 정식 오픈됩니다. 이 서비스는 내가 계약한 주택의 등기사항이 변경될 때 즉시 문자나 이메일로 알려주는 제도입니다.

• ✔ 서비스 신청: www.iros.go.kr → 등기변동 알림
• ✔ 대상: 주택, 오피스텔, 상가 등 모든 부동산
• ✔ 비용: 무료

이 기능을 활용하면 임대인이 몰래 근저당을 추가로 설정하거나 압류가 걸리는 상황을 조기에 감지할 수 있습니다.

즉, 전세 계약 후에도 등기부 모니터링은 꾸준히 이어가야 합니다. 한 번의 확인이 아니라, ‘지속적인 안전 점검’이 핵심입니다.

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정리 — 전세 계약의 첫걸음은 등기부등본에서 시작된다

전세사기의 대부분은 ‘등기부등본을 확인하지 않은 계약’에서 발생합니다. 아무리 믿는 집주인이라도, 근저당이 많다면 리스크는 존재합니다.

전세 계약 전에는 반드시 등기부등본을 확인하고, 계약 후에도 주기적으로 변동사항을 체크하세요. “눈으로 본 것만이 내 돈을 지킨다”는 말은 부동산에서 가장 현실적인 조언입니다.

등기부등본은 어렵지 않습니다. 하지만, 한 줄의 근저당 기록이 수천만 원을 좌우할 수 있습니다. 오늘 이 글로 안전한 전세 생활의 첫걸음을 시작하시길 바랍니다.

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출처: 대법원 인터넷등기소, 주택도시보증공사(HUG), 국토교통부 부동산서비스포털