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1. 등기부등본 3줄 요약으로 위험 신호 파악
전세계약 전 반드시 확인해야 할 첫 번째 서류는 등기부등본입니다. 단순히 소유주 이름만 확인하고 넘어가는 실수를 피해야 합니다.
- ① 갑구: 소유권 관련 정보 — 근저당, 가압류, 예고등기 여부 확인
- ② 을구: 근저당권·전세권 설정 내역 확인
- ③ 발급일자: 최신 등본인지 확인 (3일 이내 권장)
특히 ‘근저당 설정금액 ≥ 보증금’인 경우 매우 위험합니다. 이 경우 매매가 대비 부채비율(LTV)이 높아 보증금 회수 가능성이 낮습니다. 계약 전 반드시 부동산등기소 인터넷등기소(법원 등기국)에서 최신본을 직접 열람하세요.
2. 확정일자·전입신고는 계약 당일 완료
전세계약을 체결했다면, 그 즉시 확정일자와 전입신고를 해야 합니다. 이 두 가지는 세입자의 대항력과 우선변제권을 결정짓는 가장 중요한 요소입니다.
- 전입신고: 주민센터 방문 또는 정부24 온라인 신고 가능
- 확정일자: 계약서 원본 지참 후 주민센터에서 도장받기
두 절차를 같은 날 처리해야 법적 보호가 완벽히 적용됩니다. 특히 ‘임차권등기명령’ 신청 시에도 이력이 필요하므로 전입신고일과 확정일자 날짜가 일치해야 안전합니다.
3. 보증보험 반드시 가입 (HUG·SGI)
전세보증보험은 전세사기 예방의 마지막 방어선입니다. 보증보험에 가입하면, 임대인이 보증금을 반환하지 않아도 공공기관(HUG) 또는 민간보험(SGI)이 대신 지급합니다.
| 구분 | 보증기관 | 보증한도 | 비고 |
|---|---|---|---|
| HUG | 주택도시보증공사 | 최대 7억 | 공공기관, 신용등급 영향 적음 |
| SGI | 서울보증보험 | 최대 10억 | 심사 엄격, 프리미엄 단지 많음 |
보증보험 가입 전에는 반드시 ‘임대인 동의 여부’를 확인해야 합니다. 만약 임대인이 거부한다면, 이미 근저당이 설정되어 있거나 세입자 보호 의사가 없는 경우일 수 있으므로 계약 자체를 재검토해야 합니다.
4. 계약서 특약에 안전장치 명시
전세계약서는 단순한 서류가 아니라, 법적 방패입니다. 아래 3가지 특약 문구를 반드시 삽입하면 사기 피해 가능성을 크게 줄일 수 있습니다.
① 임대인은 임차보증금 반환보증보험 가입에 적극 협조한다.
② 계약체결 후 근저당 추가 설정 시, 임차인은 계약 해지를 요구할 수 있다.
③ 보증금 반환 지연 시 연 12%의 지연 이자를 지급한다.
이 특약은 분쟁 시 법적 효력을 가질 수 있으며, 특히 ‘근저당 추가 설정 시 해지 가능 조항’은 임대인의 불법담보 대출을 예방하는 핵심 문구입니다.
5. 임대차계약서 원본 보관 및 전자계약 활용
최근 국토부는 ‘부동산 전자계약 시스템’을 확대 시행 중입니다. 전자계약을 이용하면 위변조 위험이 없고, 확정일자와 보증보험 신청이 자동 연동됩니다.
- 홈페이지: https://irts.molit.go.kr
- 계약 시 자동으로 확정일자·전입신고 연계
- 전자서명만으로 법적 효력 인정
전자계약 시스템을 통해 작성한 계약서는 임대인과 임차인 모두 정부 서버에 안전하게 저장되며, 추후 분쟁 발생 시 증거로 활용할 수 있습니다.
결론: 전세사기는 결코 남의 이야기가 아닙니다. 계약 전 등기부 확인, 계약 당일 확정일자 등록, 보증보험 가입, 특약 조항 삽입, 전자계약 활용까지 — 이 5단계를 지키면 대부분의 피해는 충분히 예방할 수 있습니다.
출처: 국토교통부 ‘전세사기 예방 가이드북(2025)’, HUG·SGI 보증보험 안내서, 법제처 국가법령정보센터 / 작성: K-부동산연구소반응형
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